限購有其必要性

 

    《中國地產總裁》雜志：今年以來，政府房地產調控政策松綁，很多城市限購政策退出，房地產市場逐步出現(xiàn)回暖跡象。您如何看待房地產的限購政策？對近半年來房地產市場的回暖現(xiàn)象怎么看？

 

　　任玉嶺：不容否認，由于常態(tài)發(fā)展及房地產限購政策的實施，確實一度使我國的房地產出現(xiàn)了銷量銳減的大轉變。但這不等于說限購政策是不必要的。由于長期以來，對房地產屬性認識的偏頗，過度的市場化將房地產為居住服務引向了為投資服務、投機服務，過高的房地產快速增值，使房地產成了不是股票勝似股票的投資領地，把社會游資、海外熱錢都引向了房地產市場，特別是自出資比例過低的按揭購房，被很多炒房的投機商用來吸收大量銀行貸款，對房地產炒買炒賣，不僅造成房地產價格快速攀升，推高了農民變市民的入城門坎，而且使少數(shù)投資、投機商攫取了高額的房地產暴利，增加了社會的兩極分化風險和造成很多人無房可住，特別是近兩億的農民工，或住在城鄉(xiāng)結合部，或長期住在地下室。中國留守兒童高達5800萬，不能與父母生活在一起，影響了對孩子們的教育，也奪取了幾千萬家庭的天倫之樂。因住無居所，也使很多年輕農民工夫妻不能團聚，引發(fā)出紅杏出墻多、臨時夫妻多、離婚多的社會亂象。

 

　　除了每年投入大量資金，進行棚戶區(qū)改造和建設公租房外，住房的限購政策也是其重要舉措之一，事實證明，在限購政策推動下，抑制了房價的連續(xù)高升，證明限購政策的實施是十分必要的，也是需要堅定不移地執(zhí)行下去的。

 

　　但是，也不得不看到，由于上世紀末東南亞金融危機的出現(xiàn)，那時為了降低危機對我國的影響，我們加大了對房地產的投資，把房地產當做了經濟增長的手段和經營城市的籌碼，經多年積累之后，房地產占據(jù)了不少地方GDP的較大份額，財政收入也出現(xiàn)了對土地的過分依賴，很多政績工程、形象工程，更寄希望于土地獲利，在我們的經濟進入新常態(tài)發(fā)展的換檔時期以來，因房地產在GDP總量中占有較大比例，于是在經濟下行壓力中具有較大權重。

 

　　我們的新常態(tài)發(fā)展，換檔降速是必要的，但仍需要為實現(xiàn)雙百年目標保持中 速度的情況下，還必須遏制經濟的過度下行，因此對房地產限購在此中產生的重要影響，不得不給予特別關注。為此，適度放寬了限購政策，降低了首付比例，提升了銀行對房地產支持的力度，這是近半年來，一線城市商品房銷售額增加的根本原因。當然，人民收入的增長，戶口的放開一些有條件的剛性需求得到了釋放，這也給一線城市商品房市場回暖創(chuàng)造了條件。

 

　　須知，這種變化和回暖，在某種程度上是統(tǒng)籌發(fā)展舉措推動的結果。限購的放寬正是為了統(tǒng)籌發(fā)展，也是為了減少經濟下行風險而采取的妥協(xié)措施。也可以說是在房價依然較高情況下的無奈之舉，是不得已而為之。

 

　　正因如此，我認為房地產回暖是我們的發(fā)展所期望的，是有必要在政府的支持下讓這個舉足輕重的行業(yè)走上良性發(fā)展的。對房地產降低銷售價格，促進銷量增長，將會得到更多支持，對剛性需求和改善需求的購房行為，也會得到政府的更多鼓勵。但是，對房價上升，除了個別居民收入上升較快的城市（如深圳）外，大多都會受到政策的限制。包括北京通州，即使有行政部門向這里轉移，也不準地產商借機漲價和捂房惜售。這就是房地產的總體走勢。

 

　　房地產回暖是大趨勢

 

　　《中國地產總裁》雜志：樓市回暖對宏觀經濟起到重要的支撐作用，這種向好的局面是否能夠持續(xù)？您認為房地產行業(yè)能否因此而“重生”？

 

　　任玉嶺：隨著黨中央，國務院對在新常態(tài)下要確保經濟發(fā)展速度和產業(yè)結構的兩個中高端，就一定會對房地產的發(fā)展更加關注。從這點考慮，房地產回暖一定不會曇花一現(xiàn)，房地產必將迎來新常態(tài)下的平穩(wěn)發(fā)展、健康發(fā)展。特別是隨著人民收入成倍增長目標的快速推進和在城市化中率先解決“三個1億人”的問題，相信房地產的剛性需求一定會大大增加。這無疑會成為住房建設的牽引機和推進器。所以房地產回暖是一種大趨勢，也是我國經濟社會發(fā)展的必然去向。

 

　　至于“房地產的重生”問題，需要看怎樣理解“重生”的含義。如果把重生理解為常態(tài)發(fā)展，健康發(fā)展，那么房地產的重生就指日可待。若是把“重生”理解為“項目連續(xù)激增，投資巨額增加，價格節(jié)節(jié)高升、利潤不斷暴漲、貪腐日趨加重，少數(shù)人一夜暴富”的情況，顯然不會再有，也是廣大人民無法接受的，是黨中央、國務院決不允許的。

 

　　《中國地產總裁》雜志：在您看來，房地產商要怎樣做才能促使房地產行業(yè)向著健康良性的軌道發(fā)展？

 

　　任玉嶺：為了要搞好房地產的新常態(tài)發(fā)展，搞好健康向上的“重生”，黨和政府已經做了大量工作，也可以說仁至義盡。至于能不能做好房地產健康向上的“重生”，我想關鍵還是在于房地產企業(yè)本身，取決于房地產總裁的齊心協(xié)力。任何事物的發(fā)展，都會有內因和外因的共同作用和推動，在我看來房地產的發(fā)展外因已經相當有利，現(xiàn)在的關鍵是內因如何發(fā)揮作用。這要看房地產商如何對待房地產的屬性，如何回應中央對房地產界的希冀了。

 

　　中國的房地產業(yè)從80年代末開始起步，至今不過30年的時間。能夠在30年中培育出那么多房地產大鱷，不少當初一無所有的房地產總裁一、二十年的光景就成了數(shù)億、數(shù)十億、數(shù)百億的富翁，沒有國家的改革開放政策，沒有農民工的流汗拼搏，沒有國家銀行的巨額貸款支持，怎么會發(fā)展得如此之快？因此，我們必須看到外圍環(huán)境對我們房地產商的成長、暴富發(fā)揮的重要作用。今天，無論從報答滴水之恩考慮，還是從維護和創(chuàng)造房地產進一步的發(fā)展環(huán)境考慮，我們都應該為實現(xiàn)中央對房地產發(fā)展的愿景與初衷做出貢獻。只有靠企業(yè)家們共同努力，把房地產的價格降下來，我們的剛性需求才會大力度釋放，房地產的市場才能大力度地拓展。只有這樣，房地產才能重現(xiàn)生機，才能轉危為安，才能迎來更好“重生”的新局面。

 

　　房地產發(fā)展空間巨大

 

　　《中國地產總裁》雜志：作為原全國政協(xié)常委、國務院參事您曾反復講過，中國房地產有著巨大發(fā)展空間。您的依據(jù)是什么？

 

　　任玉嶺：八十年代初，我們北京 的樓房是17層的北京飯店。當我在歐美走過近20個發(fā)達國家后，我就認定中國的房地產一定能夠有大的發(fā)展。上世紀80年代末，我擔任廣西北海市副市長時，就主張建設開發(fā)區(qū)，發(fā)展房地產。那時北海市區(qū)建成面積不足20平方公里，人口不足20萬，為了發(fā)展這個地方，我便力主把北海市發(fā)展成100平方公里，100萬人口的大城市。通過招商引資，北海建起了125家建筑設計院，成立約1300家房地產公司。我們之所以這么想，這么做，就是看到了經濟發(fā)展規(guī)律的走勢，看到城市化的必然。我們這個農業(yè)人口占絕大比重的國家，要想改變落后面貌，提高勞動生產效率、致富廣大百姓，必須要分流農民、減少農民，這就需要農民變市民，也因此需要有房地產緊緊跟上。

 

　　全國各地經濟近20年，尤其是進入新世紀后15年來的快速發(fā)展，我們的房地產已今非昔比，各個城市高樓林立的景象世界少見。就拿住房來說，迄今已經達到人均30m2左右，這是天翻地覆的變化，無不讓人為之震驚。但是我們又不得不看到，一方面房屋空置，另一方面又有很多人住房困難或無房可住。住房緊缺和住房過剩并存的情況是中國房地產的特有現(xiàn)象。

 

　　高樓林立了，房屋空置了，這在有些人看來，中國的房地產發(fā)展快要到頭了。應該說房地產的發(fā)展會有那么一天是要驟然萎縮的，特別是四、二、一人口的格局，定會使很多家庭住房越來越寬松，購買新房的需求越來越少。但是現(xiàn)在我們的房地產仍處在發(fā)展進行時，仍有著較大的發(fā)展空間，廣闊的發(fā)展前景。

 

　　我之所以這么說，是因為我們國家仍是發(fā)展中國家，其一，我們的城市化還遠沒有完成。截止2013年，我們的城市戶籍人口占36%，按當時城市人口為53%計，2013年至少有占全國17%的城市人口還沒有真正地實現(xiàn)城市落戶，此中包括相當數(shù)量的由農村或由異地走入的大學生及相當數(shù)量的農民工，按照住有所居的要求這近2億的城市人口，是需要新購住房的，至少也是需要有租房供給的。這部分人是真正的住房剛性需求者，我們的房地產發(fā)展應重視為這些人服務，面向這個巨大市場。

 

　　其二，隨著“四個全面”的推進，全面小康的進程必然加速，這一方面會提高更多人的收入水平，增強人們在城市購房的承受力，另一方面必將進一步加速城市化，推進農民變市民，在農村的留守兒童、留守婦女、留守老人將會大量向城市轉移，城市家庭必將擴容，如此不僅會使首次購買住房人數(shù)增多，而且會使改善性需求有較大增長。

 

　　其三，是隨著大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新局面的拓展，我國的中產階層在迅速擴大。截止2013年中國有180萬海歸，有56萬博士，有426萬研究生，另外，每年新增700萬大學畢業(yè)生，這些人是創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的動力所在，也是中產階級的后備力量和中產階級的重要組成。中產階級隊伍的壯大，必然對住房的需求和改善提出新要求。

　　地產轉型要適應新常態(tài)

 

　　《中國地產總裁》雜志：隨著市場競爭加劇，房地產行業(yè)轉型升級的速度在不斷加快，房地產市場也出現(xiàn)了綠色建筑、互聯(lián)網+、電商O2O、工業(yè)4.0等眾多新思維。這些新思維的出現(xiàn)會給房地產行業(yè)帶來怎樣的機遇和影響？

 

　　任玉嶺：房地產的轉型發(fā)展，我認為就是適應經濟新常態(tài)的轉型發(fā)展。大家知道，我們國家經過37年的改革開放，經濟總量已進入世界第二，中國外匯存款位居世界第一，中國有220種產品產量位居世界第一。隨著經濟總量及生產規(guī)模的加大，出現(xiàn)了資源和能源的供應緊張，勞動力的紅利減少，環(huán)境污染加重，地區(qū)差距擴大和貧富差距增高等諸多必須解決的問題。經濟發(fā)展新常態(tài)，就是要認真解決這些問題，求得實實在在的發(fā)展、以人為本、惠及民生的發(fā)展。新常態(tài)，一是要使發(fā)展速度換檔，二是要調整產業(yè)結構，要爭取發(fā)展速度的中 和換取產業(yè)的中高端。

 

　　我們的房地產，也必須認識新常態(tài)、適應新常態(tài)，引領新常態(tài)。房地產發(fā)展從速度上要降檔，但也不能太慢，從建房結構與技術上調整，也要降成本、提高效益。尤其需要從中國實際出發(fā)，“把人民對美好生活的向往作為奮斗目標”，使住房價格更低、質量更好，可使用的年頭更長，居住的條件更完善、更方便。在建設施工方面也要盡量減少污染，要重視節(jié)約能源，節(jié)約材料。此外，還要善待房地產建設工人，注意職工安全，提高工資待遇，按時發(fā)放工資等。所有這些都應是房地產轉型的基本要求，也是房地產轉型根本含義。

 

　　房地產市場出現(xiàn)的眾種新思維應該引起房地產行業(yè)的高度重視。綠色建筑要求，不僅是為了使房地產建設更好地節(jié)約能源、保護環(huán)境，更重要的是要適應時代的發(fā)展需要，引進和應用先進技術。例如，房地產建設中如何引入太陽能的應用？這在過去只是安裝熱水器，方便住戶。而今天隨著太陽能電池的快速發(fā)展，特別是薄膜技術的進步，對太陽能的轉化已接近30%的情況下，太陽能發(fā)電，不僅已經可以開飛機，開汽車，勢必也可以大幅度減少家庭生活中原有電能的消耗。作為能源革命的方向，如何在住房、家庭引入太陽能技術，應引起高度重視。

 

　　互聯(lián)網+，就是需把互聯(lián)網、物聯(lián)網、云計算、大數(shù)據(jù)技術應用于我們經濟活動的方方面面，這與德國提出的工業(yè)4.0有相似之處，但比工業(yè)4.0更全面。互聯(lián)網+這一概念，抓住了核心和要害，通過互聯(lián)網+的萬眾創(chuàng)新，一定會使我國各方面的技術發(fā)生一次革命的變革。房地產行業(yè)也不例外，要抓住這個機遇，搞好互聯(lián)網+與房地產行業(yè)的結合，并關注3D打印和機器人技術的應用。千萬不可掉以輕心，落在時代之后。

　　房地產應為百姓安居服務

 

　　《中國地產總裁》雜志：在房地產行業(yè)“穩(wěn)”步前行中，產業(yè)結構調整是重要發(fā)展方向。在您看來，房地產企業(yè)該如何參與其中？

 

　　任玉嶺：我們房地產總裁，要想大有作為，就要認清形勢。我曾經參與了大量的經濟、社會發(fā)展的管理與建言。也考察過數(shù)以百計的海內外地區(qū)和企業(yè)的經濟發(fā)展。多少事實證明，誰緊跟形勢改革創(chuàng)新，誰就能大展宏圖、取得勝利。誰墨守成規(guī)、逆潮流而動，誰就要被拋棄。

 

　　我們的房地產公司，一定要學習和總書-記上任后的一系列思路、方針和政策。大形勢要求我們，要用好發(fā)展的戰(zhàn)略機遇，在世界上推進和平發(fā)展，在國內搞好“四個全面”。要以平常的心態(tài)，應對新常態(tài)發(fā)展。這里面有一個重要的指導思想，那就是我們的發(fā)展，是為了惠及廣大民生，要強調公平正義，要實現(xiàn)共同富裕，只有這樣才能確保國家的富強和安寧。

 

　　正因為這樣，我們的房地產發(fā)展，不能只是“為富人蓋房子”，也不能只是使房地產成為某些人暴富的手段和工具。我們的房地產，應該立足于百姓的住有所居，從套型，從環(huán)境，從價格都應該服從這個目標，做好為廣大百姓安居服務，為廣大人民過上美好生活服務。

 

　　為此，今天要想使房地產走向健康發(fā)展的軌道，我們必須從房地產自身進行認真反思，并且十分必要確立社會主義核心價值觀，要從人生觀、世界觀、價值觀入手，提升房地產的經營理念。我們中國為什么有那么多巨貪？原因在很多人都過分注重蔭及子孫、留錢后代，其實這種封建主義的理念，已經與時代格格不入。為子孫后代準備那么多錢是有害于后代的，是不利于子孫后代的成長的。英國遺產稅高達80%，遺產基本上是要交給國家的。在美國，比爾蓋茨大量向慈善捐資，我認識的美國朋友熊德龍把自己的資產除少部分分給女兒外，大部分用于在中國的捐資助學或其它捐款。我們房地產商的投資興業(yè)、謀求發(fā)展，也應該從這些故事中接受啟發(fā)。使我們的發(fā)展能為黨和國家分憂，使房地產的定價能為廣大百姓解難！

 

　　我們的各級政府，更應該把房地產作為治國理政、惠及民生，確保社會安全、和諧的大事情，做好住房土地的合理供應，嚴格管控土地和住房價格，學習國外多蓋一些“可承受性住房”，讓一個家庭能用3-5年的收入，可買下一套適合安居的良好住房。

 

　　過去，一談到房價，很多房地產老板都是無可奈何地談到，不知要拿多少錢做上上下下的“打點”。而今情況已經大大改變，隨著紀律的逐漸加強，那種巨額的“打點”已不存在，作為房地產商的利潤就有新的來源。降低房價就有了更大的空間。只要房地產總裁們攜起手來，共同努力，房地產的價格一定能夠降下來，房地產的剛性需求也一定會因此像井噴一樣出現(xiàn)！只要我國的房價能與廣大人民的收入相適應，中國的房地產就一定會有更輝煌的明天。

 

　　PS：北京大學房地產總裁黃埔同學會（簡稱“北大黃埔”）始于2007年3月，隸屬北京大學房地產校友會。

 

　　同學會以“互動互助，共享共贏”為宗旨，以北大黃埔地產總裁學習、中國北大黃埔投資控股集團、《中國地產總裁》雜志、北大黃埔互助投資基金、北大黃埔好房網、北大黃埔投融網、中國地產總裁網、中國地產總裁高峰論壇、北大黃埔海外游學活動等為載體，為會員企業(yè)提供學習、交流、宣傳、項目投資與合作、上下游產業(yè)資源整合、融資等服務，致力打造“房地產企業(yè)鋼鐵聯(lián)盟”。

 

　　北大黃埔地產總裁學習，由 房地產專家顧云昌教授任教務長，擁有強大的師資教學力量和豐富的教學組織經驗。學習房地產開發(fā)全產業(yè)鏈知識（包括土地運營、項目管理、營銷策劃、規(guī)劃設計、資本運作、稅務籌劃、景觀設計、物業(yè)管理、專業(yè)地產等），學員可以終身學習。2008年，北大黃埔榮獲“中國住交會房地產 教育機構”稱號，2011年榮獲“中國房地產卓越教育機構獎”。目前，北大黃埔已經成功培養(yǎng)地產總裁300余名，成為真正意義上的地產總裁“黃埔軍校”！

 

　　《中國地產總裁》雜志是全國 一本地產人物雜志，服務于中國地產總裁高端群體，以“引領地產總裁新風尚，傳遞地產行業(yè)正能量”為使命，剖析地產行業(yè)發(fā)展規(guī)律，刻劃中國地產總裁成長史，全力關注與把脈中國與時俱進的地產總裁的健康成長，每期發(fā)行25000冊，是聯(lián)結中國房地產業(yè)各界人士的一條重要紐帶。

 

　　北大黃埔互助投資基金由北京大學房地產總裁黃埔同學會為解決同學之間的投融資問題于2010年3月發(fā)起成立，主要投資于北大黃埔同學會同學所擁有的 房地產項目。目前，北大黃埔互助投資基金已經先后募集資金數(shù)十億，不但解決了二十余位同學融資難題，還為投資人帶來了豐厚回報。

 

　　北大黃埔投融網是北大黃埔同學會旗下的互聯(lián)網金融平臺，采用P2B（Person-to-Business）互聯(lián)網投融資交易模式，幫助企業(yè)減少融資環(huán)節(jié)，為企業(yè)和個人搭建直接、高效的投融資橋梁。通過投融網，投資人可以將手中的富余資金出借給優(yōu)質的、有切實還款保障的企業(yè)，并獲得相應收益;企業(yè)則可以迅速獲得資金支持，確保項目順利開展。大大緩解了普通人投資渠道窄和實體企業(yè)融資難的問題，實現(xiàn)合作共贏。

 

　　北大黃埔好房網由北京大學房地產總裁黃埔同學會300余家地產開發(fā)商聯(lián)合發(fā)起成立，集樓盤信息傳遞、銷售交易于一體，為開發(fā)商提供最便捷的樓盤銷售平臺，為購房者提供最優(yōu)惠的房源信息。北大黃埔好房網，將集合北大黃埔同學1000余處樓盤銷售信息，采用“享受該樓盤所有優(yōu)惠折扣后，再進行折上折”的方式，使購房者得到最優(yōu)惠的購房價格。

 

　　中國北大黃埔投資控股集團由同學聯(lián)合發(fā)起，由北大黃埔 的房地產開發(fā)企業(yè)精英結成共同體，樹立“北大黃埔”品牌效應，以團體運作模式在投融資、房地產開發(fā)運營等方面發(fā)揮各自優(yōu)勢，降低風險與成本，打造房地產企業(yè)鋼鐵聯(lián)盟，為同學們發(fā)展提供了更為廣闊的發(fā)展空間。

 

　　同學會聘請中房集團理事長孟曉蘇、 房地產專家顧云昌為名譽會長，目前會員總數(shù)300余名，已經成為房地產行業(yè)最有影響力的社團組織之一。