市場是否存在泡沫可能并非是只是簡單的主觀判斷，與其它金融資產(chǎn)一樣，房產(chǎn)價值也有客觀衡量指標(biāo)，比如房價與房租比。

全球主要樓市房價與房租比率

　　上面的圖表來自《經(jīng)濟學(xué)人》，這份圖表比較了全球各地有代表性的房地產(chǎn)市場的房價與房租比，相信這份圖表能夠告訴你哪些房產(chǎn)市場過熱(正值)，哪些過冷(負(fù)值)。

　　房產(chǎn)中介會告訴我們每個市場都是不同的，但他們都有著三個相同點。

　　首先，每個過熱的樓市背后都有中國富人的身影。除低利率外，全球價格最昂貴房地產(chǎn)市場還有一個共同之處：來自中國的華僑。溫哥華、香港、新加坡和悉尼都是中國富人最歡迎的轉(zhuǎn)移資產(chǎn)場。他們的到來導(dǎo)致這些地區(qū)的房價沖到了天上。

　　其次，房地產(chǎn)泡沫的破滅需要時間。在美國和愛爾蘭，在經(jīng)歷為期十年的繁榮與衰退周期后，房價目前低于合理價值。但西班牙和英國的房價仍有很大的下跌空間。僵尸銀行通常不愿確認(rèn)房貸壞賬損失，相當(dāng)于在苦苦支撐房價，但現(xiàn)實最終一定會占上風(fēng)。房產(chǎn)泡沫破滅得越早，房事與建設(shè)就會越早開始復(fù)蘇。

　　第三，樓市復(fù)蘇可能需要更長時間。在二十年前，東京皇宮的土地價值超過了加州所有土地價值的總和。值得注意的是，壞的宏觀政策會帶來持久的傷害。長期緊縮的貨幣政策使日本房價冬眠了數(shù)十年。

　　加拿大目前正在試圖低調(diào)處理泡沫問題，具體方法是維持低利率，但讓抵押貸款更難以獲得。加拿大希望通過這種方法讓房價緩慢下跌，而不是觸發(fā)惡性循環(huán)。在最好情況下，房價表面上并沒有跌，wj但漲幅低于通貨膨脹率，這樣，從長遠(yuǎn)看，房價實際是下跌的，但家庭的凈資產(chǎn)并不會突然縮水。

　　雖然這種辦法有個加拿大名稱叫做“宏觀謹(jǐn)慎調(diào)控(macroprudential regulation)”，但其實并非獨特，中國人幾年前就這么做了。

　　在未來對抗樓市泡沫戰(zhàn)爭中，讓我們希望這種方法能夠奏效。

   投稿郵箱：chuanbeiol@163.com   詳情請訪問川北在線：http://fishbao.com.cn/