對于多數(shù)項目而言，今年的“金九銀十”顯得成色不足。那么，進(jìn)入11月的傳統(tǒng)淡季之后，市場的熱絡(luò)程度相比往年則顯得有些出乎意料。有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前交易仍呈增長趨勢，北京樓市年末的“暖冬”行情已成定局。而企業(yè)也紛紛抓住年尾最后一個銷售窗口期供貨沖刺。

　　33項目預(yù)計入市

　　進(jìn)入11月以來，政策相對穩(wěn)定，而一二線城市樓市需求旺盛，使購房者對房價看跌預(yù)期發(fā)生變化。幾乎與全國樓市同步，北京樓市成交回升態(tài)勢十分明顯。伴隨著樓市活躍度持續(xù)的提升，項目推盤的熱情也在不斷高漲。

　　記者從亞豪機構(gòu)獲悉，從10月27日至11月4日，9天內(nèi)北京共有16個住宅項目先后入市，值得注意的是，其中不乏北京城建·世華龍樾、金茂府、首開·璞瑅墅等高端公寓或別墅。預(yù)計從11月中下旬及12月份，北京市場還將有33個項目入市，其中包括旭輝·御錦、中建·國際城等14個純新盤，以及五礦萬科·如園、中糧萬科紫云庭、首開·璞瑅公館等19個老項目后期。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，選擇在年末入市的項目中主要分為三類，一是前期銷售較好項目加推房源；二是久未推出新品的老盤后期；三是純新盤。

　　“選擇在這個時間節(jié)點推售的項目都具有一個共同點，就是經(jīng)歷了去年的量價低迷，搭乘價格回溫的便車�！币晃徊辉妇呙�的開發(fā)商負(fù)責(zé)人如是說。

　　低開高走或成趨勢

　　經(jīng)歷了年初的低密，年中的回暖，到了年底，開發(fā)商逐漸恢復(fù)對市場的信心，也開始嘗試試探性漲價。而現(xiàn)存的在售項目則以稀為貴，價格因此出現(xiàn)波動。

　　10月底首次入市的亞奧·金茂悅，報價為32000元-33000元/平米，計算各種折扣后，成交價僅為3萬元/平米左右，比周邊的招商嘉銘·瓏原等項目低3000元/平米左右。然而，在前期認(rèn)購時，其推廣價僅為28000元/平米左右。

　　豐臺區(qū)園博會板塊的萬年生態(tài)城·園博府，本月初開盤報價為24000元-26000元/平米，而其上期6月開盤時均價僅為17000元-18000元/平米。此外，近期頻傳熱銷的海淀九號和金域緹香，前期產(chǎn)品的熱銷與后期品質(zhì)的提升，都使得加推產(chǎn)品的價格都有所上調(diào)。

　　大興一位開發(fā)商告訴記者，剛需小戶型產(chǎn)品十分搶手，項目也在銷售上縮小了折扣，因此出現(xiàn)報價基本沒變，但成交價出現(xiàn)上漲的現(xiàn)象。但大多數(shù)提價的樓盤還是因為入市時市場氛圍不好，為了走量降低預(yù)期甚至虧本入市，而現(xiàn)在市場回穩(wěn)，前期項目的熱銷，不少項目僅剩下尾盤，調(diào)價也是情理之中，但也不會大漲。

　　一位房企負(fù)責(zé)人也表示，隨著大量項目“以價換量”成功之后，北京住宅市場價格又逐漸開始進(jìn)入上漲周期，低開高走的現(xiàn)象在目前來看有可能持續(xù)一段時間。

　　探訪·純新盤

　　望京·金茂府：蓄客多，縮量保價

　　受惠于廣渠金茂府的前期熱銷的行情，作為金茂系 端產(chǎn)品線的金茂府系作品代表作望京·金茂府，從首次亮相就格外引人注意。從9月份的園林示范區(qū)和樣板間亮相至今，連續(xù)的暖場活動一直在北京樓市中保持了較高的曝光頻率，而這一切都是為了蓄勢，能夠在正式開盤時一鳴驚人。

　　據(jù)悉，望京·金茂府在廣渠·金茂府樓王基礎(chǔ)上進(jìn)行了全面升級，還引入了12大科技系統(tǒng)，從綠色、宜居等多方面加以改良。項目整體有7棟樓，均主打三、四、五居的大戶型產(chǎn)品，共314套房源，全部為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)約為8000元/平米。

　　據(jù)項目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項目計劃將于12月初首次開盤，均價在45000元-50000元/平米。而計劃一期僅推出3、7號樓共92套房源。“我們有自己的體盤節(jié)奏和計劃，況且項目總體量本來就不大，銷售也不急于一時�！睋�(jù)了解，在長達(dá)兩個月的蓄客時間內(nèi)，該項目累計蓄客量已經(jīng)達(dá)到200余組。

　　常楹公元 瞄準(zhǔn)地緣改善性需求

　　位于朝陽北路與管莊路交界處的常楹公元，計劃在12月初首次放量。據(jù)了解，常楹公元此次將推出一至四居面積不等的戶型。雖然目前具體推盤數(shù)量和價格還未確定，但據(jù)常楹公元項目相關(guān)人士介紹，目前項目的蓄客情況不錯，平時看房人數(shù)有二三十組，周末時能達(dá)到四五十組。

　　該負(fù)責(zé)人表示，常楹公元之所以有不錯的蓄客情況，很重要的一點在于該項目所在區(qū)域內(nèi)項目大部分為2003年左右建成，戶型、設(shè)計等方面比較陳舊。常楹公元、龍湖長楹天街這些項目為區(qū)域內(nèi)改善性住房需求提供了較好的選擇。

　　常楹公元售樓現(xiàn)場一位看房者表示，常楹公元周邊商業(yè)配套、醫(yī)院、學(xué)校這些配套還有待完善，但是靠近即將開通的地鐵6號線，未來出行比較方便，這是最吸引他的地方。

　　探訪·熱銷樓盤

　　海淀九號 第二批房源認(rèn)購過半

　　海淀九號位于海淀區(qū)蓮寶路9號院，地處西三、四環(huán)之間。該項目10月1日曾推出第一批333套房源，假期七天時間即實現(xiàn)認(rèn)購8.5億，成為當(dāng)月海淀區(qū)的銷冠。

　　11月17日，海淀九號加推55套塔樓和18套板樓產(chǎn)品，戶型從66平米一居到172平米三居不等。據(jù)項目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這次加推的房源至今認(rèn)購已過半，128平米和172平米的三居已經(jīng)售罄。

　　“海淀九號這次推出房源，主要是考慮到前期銷售情況和目前的蓄客情況。第二批房源從10月底開始蓄客，經(jīng)過兩三周的時間，蓄客情況已經(jīng)比較理想。而且從本月中旬以來，客戶購房需求也明顯變旺�！痹撠�(fù)責(zé)人表示，除了地段的稀缺性外，海淀九號第一批推出的優(yōu)惠房源，均價在35000元/平米，與周邊的紅山世家、國悅府等相比，更能滿足周邊中端地緣客戶的置業(yè)需求�！暗诙�批房源均價為38000元/平米，實際是在前期優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，回歸了今年原本的預(yù)期價格�！�

　　華業(yè)·東方玫瑰 產(chǎn)品更優(yōu)，已認(rèn)購200套

　　在大興天宮院、房山長陽、通州、昌平等區(qū)域樓盤扎堆的區(qū)域，新入市和即將入市的不少樓盤，報價和成交價均比上一期有所上漲。

　　通州的華業(yè)·東方玫瑰，11月18日拿到預(yù)售許可證，D5、D7、D83棟樓入市，報價約為17421元/平米。截至昨日，成交均價為15753元/平米。而上一次開盤為今年4月29日，報價為16945元/平米，成交價為14019元/平米。兩次開盤，報價上漲幅度不大，但成交價格上漲了1734元/平米。

　　華業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，11月份開盤的樓座屬于D區(qū)，是一個新的組團，而4月份開盤的是A區(qū)的。D區(qū)的樓座更靠近小區(qū)的商業(yè)配套，超市、影院等配套使生活比A區(qū)更便捷。另外，D區(qū)也更靠近地鐵、京通快速，交通也更方便。在產(chǎn)品配置上，有60-90平米的一至三居，產(chǎn)品也比4月份開盤時更豐富。同時，A區(qū)已陸續(xù)入住，項目的品質(zhì)已展現(xiàn)在購房人面前，D區(qū)價格是根據(jù)這些綜合因素制定的。

　　據(jù)悉，目前，華業(yè)·東方玫瑰455套房源已認(rèn)購200多套，網(wǎng)簽60套。上述負(fù)責(zé)人稱這與開盤的預(yù)期基本相符。而據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，華業(yè)·東方玫瑰4月份拿證推出1棟樓共323套，已網(wǎng)簽284套。

　　業(yè)界視角

　　“條件合適即可出手”

　　●陳國強(中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長)：

　　最近北京樓市的成交中，保障房簽約數(shù)量占到了很大比例。而商品房則保持較平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　對于以自住為目的的購房者而言，購房資格、資金等條件充分，又有符合其心理預(yù)期的樓盤，在當(dāng)下穩(wěn)定的市場條件下，不需要選擇特定的時期買房。只要各方面條件符合，就可以選擇買房，滿足居住或者改善居住條件的需求。

　　“當(dāng)下可以從容選擇房源”

　　●遇繡峰(金地集團華北區(qū)副總經(jīng)理)：

　　今年北京樓市逐漸回暖，購房者也一直在糾結(jié)是否現(xiàn)在出手買房。實際上，現(xiàn)在整個市場比較穩(wěn)定，價格也是在穩(wěn)定的區(qū)間。目前北京住宅供應(yīng)還是比較充足，可以供購房者從容地權(quán)衡選擇。

　　但是未來新增住宅將主要向郊區(qū)擴展。想要在城區(qū)或者臨近城區(qū)的地方置業(yè)的購房者，最好能盡快做出選擇。

　　“現(xiàn)在是購房好時機”

　　●郭毅(亞豪機構(gòu)市場總監(jiān))：

　　今年至今北京市僅成交了28塊住宅用地�，F(xiàn)在開發(fā)商的開發(fā)速度變快，不出意外這些用地將在明年開始供應(yīng)住宅，這也就意味著明年北京的新增住宅將會變少。另一方面，北京的剛需購房群體數(shù)量巨大。因此未來市場將會逐漸呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，預(yù)計明年北京樓市將會繼續(xù)平穩(wěn)上行。對于購房者，尤其是剛需購房者來說，目前無論是從價格還是房源數(shù)量來說，都是挑選住宅的好時機。

　　記者手記

　　庫存高筑，以價換量仍需繼續(xù)

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會公布的一份數(shù)據(jù)顯示，目前全國商品房待售面積居高不下，2005年待售面積是1.5億平米，而到去年商品房庫存一直在3億平米以上，今年10月份還在增加，待售面積仍然很高。

　　相對于周轉(zhuǎn)較快的企業(yè)以價換量后手中有錢，開始圈地為下一輪市場競爭儲地，那些開發(fā)周期長、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度慢的企業(yè)，高庫存無疑將資金壓在自己手里，讓資金鏈緊繃，而錯過了下一輪發(fā)展。

　　在北京市場，不少熱銷、提價的項目都是有著前因后果。有的是年初調(diào)低預(yù)期，低價入市，獲得購房人青睞；有的則是定位精準(zhǔn)、定價合理而獲得了滿意的成交量。市場的信心是逐步培養(yǎng)起來的，開發(fā)商的誠意在越來越成熟理性的購房人面前獲得了認(rèn)可。

　　從調(diào)控以來近三年的房價走勢來看，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)，每年的平均房價漲幅在7%左右，與GDP增長速度相當(dāng)，而抑制房價過快上漲、保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展仍然是樓市發(fā)展的目標(biāo)，房價大幅上漲的年代已經(jīng)一去不復(fù)返，開發(fā)商的暴利時代也已基本結(jié)束。夢想著靠漲價來獲取暴利，并不明智。因此，對于高庫存的房企來說，繼續(xù)以價換量，儲備現(xiàn)金，才是企業(yè)發(fā)展的正道。

　　記者 李捷 方王洋 袁曉瀾

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