原標(biāo)題：離大譜!買房一年后被告知廁所是鄰居家的 法院：是真的！
買房前沒有對(duì)照房產(chǎn)證的測(cè)繪圖進(jìn)行比對(duì)，搬入后才被告知廁所不是自己的；簽約后全額支付中介費(fèi)，當(dāng)交易未完成也未必能退回……對(duì)于很多人來說，買房是頭等大事，也是頭疼之事，能否順利辦妥手續(xù)、能否不留麻煩事，對(duì)購(gòu)房者來說都是一大考驗(yàn)。據(jù)悉，自2021年起，廣州市住建局將有關(guān)房地產(chǎn)中介管理職能下放至各區(qū)住建局，消費(fèi)者因此更優(yōu)先選擇各區(qū)住建局受理交易糾紛。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在2023年全年立案處理的消費(fèi)者投訴中介的案件僅11宗，但協(xié)會(huì)接待和處理消費(fèi)者有關(guān)存量房轉(zhuǎn)讓、住房租賃的咨詢案件數(shù)量仍較多，全年共處理367宗咨詢案件，其中現(xiàn)場(chǎng)咨詢共154宗，電話咨詢213宗。
黃姨被判出讓廁所面積。
案例
房屋買回來
廁所是別人的
黃姨通過某中介公司介紹，看中了劉叔的房子。劉叔的房子是單位分配的房改房，樓層不高，建筑面積雖不大，但房屋的實(shí)用率很高，屋內(nèi)經(jīng)過重新間隔，也有兩房和獨(dú)立的廚房廁所。于是黃姨很快便確定了購(gòu)房意向，與業(yè)主劉叔簽署了《房屋買賣合同》，一個(gè)月后便順利完成過戶。
滿心歡喜的黃姨搬入新屋，但意想不到的事情發(fā)生了。“入住房屋一年后，鄰居陳伯的兒子陳某找到我，向我表示，我房屋內(nèi)的廁所面積，約6個(gè)平方米，屬于他家的合法面積，要求把廁所面積騰退出來。”黃姨說，自己一下就給弄迷糊了。她清楚記得，當(dāng)年購(gòu)房時(shí)，原業(yè)主劉叔曾表示他已經(jīng)在這里住了20多年，買房時(shí)也沒有跟她提及廁所面積問題。
原來，當(dāng)年由于房改面積不足，房改單位將黃姨右側(cè)的那套小面積房屋補(bǔ)給陳伯。陳伯則居住在黃姨房屋左側(cè)那套面積較大的房子里。原業(yè)主劉叔當(dāng)年為了自己屋內(nèi)有獨(dú)立的廚房廁所，改建的時(shí)候占用了原屬陳伯房屋的廁所。
黃姨對(duì)此當(dāng)然表示不接受，拒絕了陳某的要求。于是陳某找了專業(yè)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)量，并向法院提起訴訟，要求黃姨騰還非法占用面積。
經(jīng)過測(cè)量，黃姨的房屋的實(shí)際面積確實(shí)比房產(chǎn)證的登記面積大了約6平方米，多出部分正是黃姨屋內(nèi)的廁所部分面積。最終，法院判決要求黃姨騰還該部分面積。
黃姨覺得自己很冤，但也只能重新調(diào)整房屋格局，將廁所的面積騰出去。
案例點(diǎn)評(píng)
購(gòu)房人負(fù)有謹(jǐn)慎注意義務(wù)
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提醒廣大消費(fèi)者：購(gòu)房人在房屋買賣合同訂立和履行過程中負(fù)有謹(jǐn)慎注意的義務(wù)，故實(shí)地看房時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行仔細(xì)的檢查，對(duì)照房產(chǎn)證的測(cè)繪圖進(jìn)行比對(duì)，看清房屋的層數(shù)、結(jié)構(gòu)、面積，必要時(shí)可請(qǐng)專業(yè)人士對(duì)房屋進(jìn)行綜合評(píng)估。簽約前，主動(dòng)詢問業(yè)主交易房屋是否存在改建、違建、滲漏等情況，并在合同明確如果房屋存在問題責(zé)任如何承擔(dān)，避免日后產(chǎn)生不必要的糾紛。
中介公司及經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》與《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》的規(guī)定，以及在中介服務(wù)合同中約定履行的義務(wù)，帶客實(shí)地看房及如實(shí)告知房屋的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。
案例
交易未完成中介費(fèi)不退
去年初，買方梁某在A中介公司促成下與賣方陳某簽訂《房屋買賣合同》（下稱合同），合同約定房屋成交價(jià)為400萬元，簽約當(dāng)天支付購(gòu)房定金10萬元，首付房款120萬（含定金）在完成房屋過戶出具回執(zhí)當(dāng)天完成支付，剩余280萬以銀行按揭貸款方式支付。
交易雙方與A中介公司分別簽訂《中介服務(wù)合同》，約定在合同簽訂當(dāng)天，按成交價(jià)的1%向A中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)。簽約完成后，買賣雙方分別向A中介公司支付4萬元中介服務(wù)費(fèi)。后買方梁某因銀行最終同意貸款的金額僅為240萬，現(xiàn)有資金無法支付首期款，向賣方提出解除合同。
A中介公司多次組織買賣雙方調(diào)解，但未能達(dá)成一致。賣方陳某向法院提起訴訟，要求按合同約定的成交價(jià)的10%作為違約金并賠償其已支付的中介服務(wù)費(fèi)。經(jīng)法院判決，雙方解除合同，梁某向陳某支付解除合同違約金40萬元以及4萬元中介服務(wù)費(fèi)。
梁某認(rèn)為A中介公司并未“抵押、過戶、收樓”等房屋交易環(huán)節(jié)的相關(guān)服務(wù)，應(yīng)退還全部或部分中介服務(wù)費(fèi)，故向廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)投訴A中介公司亂收費(fèi)的問題。
案例點(diǎn)評(píng)
中介公司無過錯(cuò)有權(quán)獲得報(bào)酬
案例中，A中介公司在簽約前已為買方梁某提供房產(chǎn)政策咨詢、房源推薦、實(shí)地看房、議價(jià)磋商等工作，并最終促成其與賣方陳某成功簽訂《房屋買賣合同》。根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，如中介公司促成房屋買賣合同成立，在其沒有存在法律法規(guī)規(guī)定的禁止行為或過錯(cuò)的情況下，委托人應(yīng)依約支付報(bào)酬。即使簽約后買賣雙方在履約過程中出現(xiàn)交易糾紛，解除房屋買賣合同，但基于中介公司為促成合同成立已付出的服務(wù)和提供的訂立合同機(jī)會(huì)，仍有權(quán)獲得報(bào)酬。故A中介公司有權(quán)根據(jù)服務(wù)合同約定，向梁某收取中介服務(wù)費(fèi)。
案例
陰陽(yáng)合同帶來買房糾紛
羅先生與朱小姐去年通過中介公司在海珠區(qū)看中了一套250萬的二手房，業(yè)主是香港籍的張先生。兩人經(jīng)詢問朋友得知可用報(bào)高成交價(jià)格獲取更多貸款的方式來減少首付比例，于是要求中介公司協(xié)助制作交易價(jià)格為335萬元的網(wǎng)簽合同，準(zhǔn)備申請(qǐng)230萬元的貸款，被中介公司拒絕。
兩人又私下找業(yè)主張先生并說服其通過自行交易的方式制作網(wǎng)簽合同，但按照在中介公司簽訂的《房屋買賣合同》成交價(jià)格付款。張先生向相關(guān)部門了解后，得知財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移申報(bào)是根據(jù)網(wǎng)簽合同出售價(jià)和完稅證明等文件，網(wǎng)簽合同出售價(jià)與實(shí)際所得房款金額不符，可能無法通過申報(bào)，于是堅(jiān)持按原交易價(jià)格制作網(wǎng)簽合同。最終雙方通過司法途徑解決分歧。
案例點(diǎn)評(píng)
“高評(píng)高貸”風(fēng)險(xiǎn)大
利用“高評(píng)高貸”的方式實(shí)現(xiàn)“低首付”的購(gòu)房目的，作為出售方面臨房屋過戶后無法收齊房款的風(fēng)險(xiǎn)。作為購(gòu)房者可能面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：1.網(wǎng)簽價(jià)格高于實(shí)際成交價(jià)格，購(gòu)房者稅負(fù)成本會(huì)增加；2.當(dāng)銀行發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)“高評(píng)高貸”情況，有權(quán)拒絕發(fā)放貸款；3.購(gòu)房者甚至還可能面臨涉嫌騙取貸款罪的刑事風(fēng)險(xiǎn)。
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