原標題：離大譜!買房一年后被告知廁所是鄰居家的 法院：是真的！
買房前沒有對照房產(chǎn)證的測繪圖進行比對，搬入后才被告知廁所不是自己的；簽約后全額支付中介費，當交易未完成也未必能退回……對于很多人來說，買房是頭等大事，也是頭疼之事，能否順利辦妥手續(xù)、能否不留麻煩事，對購房者來說都是一大考驗。據(jù)悉，自2021年起，廣州市住建局將有關(guān)房地產(chǎn)中介管理職能下放至各區(qū)住建局，消費者因此更優(yōu)先選擇各區(qū)住建局受理交易糾紛。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會在2023年全年立案處理的消費者投訴中介的案件僅11宗，但協(xié)會接待和處理消費者有關(guān)存量房轉(zhuǎn)讓、住房租賃的咨詢案件數(shù)量仍較多，全年共處理367宗咨詢案件，其中現(xiàn)場咨詢共154宗，電話咨詢213宗。
黃姨被判出讓廁所面積。
案例
房屋買回來
廁所是別人的
黃姨通過某中介公司介紹，看中了劉叔的房子。劉叔的房子是單位分配的房改房，樓層不高，建筑面積雖不大，但房屋的實用率很高，屋內(nèi)經(jīng)過重新間隔，也有兩房和獨立的廚房廁所。于是黃姨很快便確定了購房意向，與業(yè)主劉叔簽署了《房屋買賣合同》，一個月后便順利完成過戶。
滿心歡喜的黃姨搬入新屋，但意想不到的事情發(fā)生了。“入住房屋一年后，鄰居陳伯的兒子陳某找到我，向我表示，我房屋內(nèi)的廁所面積，約6個平方米，屬于他家的合法面積，要求把廁所面積騰退出來。”黃姨說，自己一下就給弄迷糊了。她清楚記得，當年購房時，原業(yè)主劉叔曾表示他已經(jīng)在這里住了20多年，買房時也沒有跟她提及廁所面積問題。
原來，當年由于房改面積不足，房改單位將黃姨右側(cè)的那套小面積房屋補給陳伯。陳伯則居住在黃姨房屋左側(cè)那套面積較大的房子里。原業(yè)主劉叔當年為了自己屋內(nèi)有獨立的廚房廁所，改建的時候占用了原屬陳伯房屋的廁所。
黃姨對此當然表示不接受，拒絕了陳某的要求。于是陳某找了專業(yè)的測繪機構(gòu)對房屋進行測量，并向法院提起訴訟，要求黃姨騰還非法占用面積。
經(jīng)過測量，黃姨的房屋的實際面積確實比房產(chǎn)證的登記面積大了約6平方米，多出部分正是黃姨屋內(nèi)的廁所部分面積。最終，法院判決要求黃姨騰還該部分面積。
黃姨覺得自己很冤，但也只能重新調(diào)整房屋格局，將廁所的面積騰出去。
案例點評
購房人負有謹慎注意義務
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會提醒廣大消費者：購房人在房屋買賣合同訂立和履行過程中負有謹慎注意的義務，故實地看房時，應對房屋進行仔細的檢查，對照房產(chǎn)證的測繪圖進行比對，看清房屋的層數(shù)、結(jié)構(gòu)、面積，必要時可請專業(yè)人士對房屋進行綜合評估。簽約前，主動詢問業(yè)主交易房屋是否存在改建、違建、滲漏等情況，并在合同明確如果房屋存在問題責任如何承擔，避免日后產(chǎn)生不必要的糾紛。
中介公司及經(jīng)紀人員應根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《廣州市房地產(chǎn)中介服務管理條例》與《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》的規(guī)定，以及在中介服務合同中約定履行的義務，帶客實地看房及如實告知房屋的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。
案例
交易未完成中介費不退
去年初，買方梁某在A中介公司促成下與賣方陳某簽訂《房屋買賣合同》（下稱合同），合同約定房屋成交價為400萬元，簽約當天支付購房定金10萬元，首付房款120萬（含定金）在完成房屋過戶出具回執(zhí)當天完成支付，剩余280萬以銀行按揭貸款方式支付。
交易雙方與A中介公司分別簽訂《中介服務合同》，約定在合同簽訂當天，按成交價的1%向A中介公司支付中介服務費。簽約完成后，買賣雙方分別向A中介公司支付4萬元中介服務費。后買方梁某因銀行最終同意貸款的金額僅為240萬，現(xiàn)有資金無法支付首期款，向賣方提出解除合同。
A中介公司多次組織買賣雙方調(diào)解，但未能達成一致。賣方陳某向法院提起訴訟，要求按合同約定的成交價的10%作為違約金并賠償其已支付的中介服務費。經(jīng)法院判決，雙方解除合同，梁某向陳某支付解除合同違約金40萬元以及4萬元中介服務費。
梁某認為A中介公司并未“抵押、過戶、收樓”等房屋交易環(huán)節(jié)的相關(guān)服務，應退還全部或部分中介服務費，故向廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會投訴A中介公司亂收費的問題。
案例點評
中介公司無過錯有權(quán)獲得報酬
案例中，A中介公司在簽約前已為買方梁某提供房產(chǎn)政策咨詢、房源推薦、實地看房、議價磋商等工作，并最終促成其與賣方陳某成功簽訂《房屋買賣合同》。根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，如中介公司促成房屋買賣合同成立，在其沒有存在法律法規(guī)規(guī)定的禁止行為或過錯的情況下，委托人應依約支付報酬。即使簽約后買賣雙方在履約過程中出現(xiàn)交易糾紛，解除房屋買賣合同，但基于中介公司為促成合同成立已付出的服務和提供的訂立合同機會，仍有權(quán)獲得報酬。故A中介公司有權(quán)根據(jù)服務合同約定，向梁某收取中介服務費。
案例
陰陽合同帶來買房糾紛
羅先生與朱小姐去年通過中介公司在海珠區(qū)看中了一套250萬的二手房，業(yè)主是香港籍的張先生。兩人經(jīng)詢問朋友得知可用報高成交價格獲取更多貸款的方式來減少首付比例，于是要求中介公司協(xié)助制作交易價格為335萬元的網(wǎng)簽合同，準備申請230萬元的貸款，被中介公司拒絕。
兩人又私下找業(yè)主張先生并說服其通過自行交易的方式制作網(wǎng)簽合同，但按照在中介公司簽訂的《房屋買賣合同》成交價格付款。張先生向相關(guān)部門了解后，得知財產(chǎn)轉(zhuǎn)移申報是根據(jù)網(wǎng)簽合同出售價和完稅證明等文件，網(wǎng)簽合同出售價與實際所得房款金額不符，可能無法通過申報，于是堅持按原交易價格制作網(wǎng)簽合同。最終雙方通過司法途徑解決分歧。
案例點評
“高評高貸”風險大
利用“高評高貸”的方式實現(xiàn)“低首付”的購房目的，作為出售方面臨房屋過戶后無法收齊房款的風險。作為購房者可能面臨以下風險：1.網(wǎng)簽價格高于實際成交價格，購房者稅負成本會增加；2.當銀行發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)“高評高貸”情況，有權(quán)拒絕發(fā)放貸款；3.購房者甚至還可能面臨涉嫌騙取貸款罪的刑事風險。
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