原標(biāo)題：城市更新與元宇宙專委會孟偉會長:城市更新REITs未來可期
作者：孟偉，城市更新與元宇宙專委會會長，資深房地產(chǎn)專家
近期，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》(以下簡稱“通知”)，通知將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs的試點資產(chǎn)范圍，至此，城市更新REITs中最重要的拼圖完成，城市更新REITs得以實施。
本文將論述城市更新REITs的可行性及其展望。
一、城市更新背景
“十四五”政府工作報告中首提“城市更新行動”。城市更新的主旨是，保障城市功能、改善民生福祉、加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)、傳承歷史文化、提升治理能力、激發(fā)城市活力，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。中國在經(jīng)過40多年城市化高速發(fā)展后，城市已從粗獷的量的擴(kuò)張開始向高質(zhì)量發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變，同時中國房地產(chǎn)業(yè)已出現(xiàn)嚴(yán)重的鈍化，進(jìn)入了“存量市場”時代，在此背景下、城市更新將成為推動城市化高質(zhì)量發(fā)展以及托底房地產(chǎn)業(yè)的新動能。 目前，我國的四個一線城市先后出臺了城市更新條例，各市的條例內(nèi)容有所不同， 本文將依據(jù)“北京市城市更新條例”(以下簡稱“條例”)進(jìn)行論述。
二、REITs對城市更新的適用性
1.城市更新實施內(nèi)容及其功能業(yè)態(tài)的適用性
條例 有六大項城市更新實施內(nèi)容，其中只有“老舊廠房更新改造”、“低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新”、“老舊低效樓宇更新”適用于REITs。
現(xiàn)摘要條例的相關(guān)內(nèi)容如下：
“第三十三條 實施老舊廠房更新改造的，在符合街區(qū)功能定位的前提下，鼓勵用于補(bǔ)充公共服務(wù)設(shè)施、發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)，補(bǔ)齊城市功能短板。
第三十四條 實施低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新的，應(yīng)當(dāng)推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，重點發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)，完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套服務(wù)設(shè)施。
第三十五條 實施老舊低效樓宇更新的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、完善建筑安全和使用功能、提升空間品質(zhì)、提高服務(wù)水平，拓展新場景、挖掘新消費潛力、提升城市活力，提高智能化水平、滿足現(xiàn)代商務(wù)辦公需求。在符合規(guī)劃和安全等規(guī)定的條件下，可以在商業(yè)、商務(wù)辦公建筑內(nèi)安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租賃住房。”
綜上所述，城市更新是復(fù)合型城市綜合體，其功能業(yè)態(tài)包括科技產(chǎn)業(yè)(包括商務(wù)辦公、廠房、實驗室、庫房等)、商業(yè)、酒店、文旅、康養(yǎng)、娛樂、體育、醫(yī)療、教育、公寓等，其中科技產(chǎn)業(yè)和商業(yè)是最重要的功能業(yè)態(tài)。
2.再看REITs的試點資本范圍：
自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，歷經(jīng)了4次擴(kuò)容。
首次試點，基礎(chǔ)設(shè)施包括倉儲物流，收費公路、機(jī)場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。
2021年6月，首次擴(kuò)容將能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等納入試點范圍。
2022年11月，再次擴(kuò)容，新加入新能源、水利、新型基礎(chǔ)設(shè)施等。
2023年3月， 擴(kuò)容，增加了消費基礎(chǔ)設(shè)施，“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”
小結(jié)：
①前三次的REITs的試點范圍中，只有產(chǎn)業(yè)園區(qū)項和城市更新的科技產(chǎn)業(yè)項相匹配，商務(wù)辦公可歸屬產(chǎn)業(yè)園區(qū)項;
�、� 一次，REITs擴(kuò)容了消費基礎(chǔ)設(shè)施，完成了城市更新商業(yè)板塊的拼圖;
�、燮渌某鞘懈鹿δ軜I(yè)態(tài)，如酒店、文旅、康養(yǎng)、娛樂、體育、醫(yī)療、教育、公寓等，只要在項目中所占比重不大，均可納入商業(yè)板塊范疇;而且從發(fā)展的角度看，此類功能業(yè)態(tài)的不動產(chǎn)將有機(jī)會入場。
可以說通知補(bǔ)齊了城市更新REITs的功能業(yè)態(tài)的拼圖，城市更新REITs得以實施，這對城市更新的發(fā)展具有重要意義。
三、項目用地和改擴(kuò)建的合規(guī)性
關(guān)于項目用地和改擴(kuò)建通知提出，“項目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定”，“如項目曾進(jìn)行改變功能用途的重大改擴(kuò)建，應(yīng)主要依據(jù)改擴(kuò)建時的相關(guān)手續(xù)辦理情況判斷其投資管理合規(guī)性”。
對相關(guān)內(nèi)容條例提出，“本市探索實施建筑用途轉(zhuǎn)換、土地用途兼容”，“存量建筑在符合規(guī)劃和管控要求的前提下，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)換用途”，“存量建筑用途轉(zhuǎn)換經(jīng)批準(zhǔn)后依法辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)”。
通知和條例對項目用地和改擴(kuò)建的合規(guī)原則基本一致，均體現(xiàn)了相對靈活化的土地利用政策導(dǎo)向，這對更好地盤活存量不動產(chǎn)資產(chǎn)具有積極意義。
四、城市更新REITs之展望
城市更新是盤活存量不動產(chǎn)，紓困地方財政收入下行壓力的重要抓手。
根據(jù)財政部發(fā)布的《2022 年財政收支情況》，2022年，全國政府性基金預(yù)算收入77879億元，比上年下降20.6%;地方政府性基金預(yù)算本級收入73755億元，比上年下降21.6%，其中，國有土地使用權(quán)出讓收入66854億元，比上年下降23.3%;根據(jù)相關(guān)資料，2020年以后，土地出讓金占地方財政總收入的比重已達(dá)到85%左右，地方財政收入減少嚴(yán)重。
上述涉及三種類型的存量不動產(chǎn)，其中老舊廠房和低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)權(quán)利人大多是地方政府和國企，盤活此類存量不動產(chǎn)，并使其增值增效，能夠解決地方的就業(yè)問題，增加地方政府的財政收入，更能激發(fā)地方的經(jīng)濟(jì)活力。根據(jù)相關(guān)資料分析，在全國范圍此類存量不動產(chǎn)的規(guī)模估計有數(shù)十億平方米，相應(yīng)的資產(chǎn)價值達(dá)數(shù)十萬億元。所以，大力發(fā)展城市更新，盤活存量不動產(chǎn)，是地方政府恢復(fù)并增強(qiáng)地方經(jīng)濟(jì)活力的重要抓手。
五、REITs是城市更新重要的金融工具
城市更新的標(biāo)的物主要是存量不動產(chǎn)項目，其沉淀了大量資金，以及企業(yè)負(fù)債，城市更新項目REITs上市，將有助企業(yè)回籠資金、增強(qiáng)現(xiàn)金流，改善資產(chǎn)負(fù)債表，還有助于企業(yè)形成投融資閉環(huán)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)運營良性循環(huán)，使企業(yè)高效優(yōu)質(zhì)發(fā)展。
2020年4月REITs試點啟動至今，全國已上市REITs25只，募集資金800多億元。根據(jù)測算，我國公募REITs規(guī)模能達(dá)到3.2-9.7萬億元(艾瑞咨詢報告)，如此，我國的REITs規(guī)模還將有至少40倍的發(fā)展空間，相應(yīng)地城市更新REITs規(guī)模將是萬億級的。
城市更新REITs大有可為!(轉(zhuǎn)自及首發(fā)于發(fā)現(xiàn)網(wǎng))
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