原標題：長江商學院解讀長租：“賺差價”模式非健康交易方式

　　近來，租房市場的發(fā)展動向牽動著多方關注，其中，能夠覆蓋最廣泛租客群體和業(yè)主群體的市場化長租機構，應當如何在租房成為城市里主流居住方式的時代走向健康、可持續(xù)發(fā)展，更是關注焦點。

　　近日，長江商學院案例中心發(fā)布了對長租領域頭部品牌“自如”商業(yè)模式變革的案例分析。

　　分析認為，在經過了行業(yè)快速增長、疫情挑戰(zhàn)等階段后，傳統行業(yè)二房東“賺差價”模式已被證明并非能長續(xù)發(fā)展的健康交易方式。而自如自2021年提出并推廣實踐的“增益租”模式，重新構建了業(yè)主、機構、租客的關系模型，將機構從“持有物業(yè)”變?yōu)?ldquo;提供服務”，獲得了更有持續(xù)性的發(fā)展空間。

　　賺差價不可持續(xù)：從快速膨脹到泡沫被戳破

　　分析指出，早期長租公寓模式中，機構從業(yè)主手中租下房子，然后轉租給個人住戶。在這一過程中，業(yè)主讓渡了一部分市場租金上漲的預期，獲得了一段時間內確定性的收入以及代為管理的便利，機構獲得的則是“差價”。這種模式俗稱“二房東”。

　　(圖：長租行業(yè)的基礎商業(yè)模式)

　　在這一基礎的商業(yè)模式之上，隨著租房消費迎來品質升級浪潮，長租行業(yè)的商業(yè)模式開始增加了更多元素：機構發(fā)現，在部分城市和區(qū)域，裝修比較好的房子，可以更快速、更高價格地出租。

　　而裝修的加入，使得機構方不僅要考慮更多家裝、配置、工期、定價等因素，還要與業(yè)主進行付款條件以及空置期的談判。其中一些機構以更低價的裝修+更少的空置期+年付租金等方式爭搶房源，而在出租端則以租金貸等方式從金融機構聚攏資金然后投入下一輪收房競爭。

　　尤其是2016年至2019年，一些機構不斷重復“高價收房、低價推規(guī)模、吸引融資”的過程，希望復刻某些行業(yè)“虧損發(fā)展規(guī)模，勝出后再盈利或依靠其他業(yè)務盈利”的路徑，令長租行業(yè)迅速產生泡沫。當疫情導致出租率大幅下降，導致企業(yè)資金鏈出現問題時，暴雷、破產就也不可避免，泡沫迅速破裂。

　　(品牌長租機構收房時的主要模式舉例)

　　回歸需求本質：頭部企業(yè)用“增益租”給出新答案

　　在經歷了行業(yè)“暴雷”后，行業(yè)歸于理性，作為長租行業(yè)的頭部品牌，自如堅定回歸到長租行業(yè)競爭核心本質去思考，即品質、規(guī)模、資金鏈、產業(yè)鏈、品牌。

　　自如董事長、CEO熊林組織自如的高管團隊，多次進行討論與設計，希望對現有的商業(yè)模式進行一些改變。在摸索過程中漸漸發(fā)現，長租行業(yè)之所以過往出現不少問題，也許就是因為資產所有者、收益者、運營者、服務者的權利義務責任存在錯位。

　　于是，在2021年，自如將用了10年的“省心租”模式，徹底變革為“增益租”模式，一個明顯的變化是，雖然裝修費用轉由業(yè)主自行承擔，但業(yè)主可以通過“無差價、無空置期、收益有保底”的機制獲得穩(wěn)定可持續(xù)、透明可信賴的收益，從而獲得了大量業(yè)主的信任。

　　例如，一套房子業(yè)主自行出租，租金每月4000元，出租周期45天，斷租后還需要再重新招租。而經過自如裝修，經過測算，如果出租，租金可以達到每月5000元，出租周期縮短為5天。租金提升的1000元和縮短的40天空置期所帶來的收益，主要來自于業(yè)主的房屋本身+自如的裝修和出租與服務兩個部分。

　　從中不難看出，自如在收益提升的過程中的作用也很關鍵，并承擔了空置期延長、為租客提供大量服務的風險與職責。對此，在長江商學院戰(zhàn)略學教授、副院長滕斌圣認為，在新推出的“增益租”模式下，自如和房東變成了利益共同體。

　　好的收入模式又是盈利的前提，必須基于對市場變化的敏銳把握，與時俱進。案例分析認為，在新推出的“增益租”模式下，自如從“持有物業(yè)”變?yōu)?ldquo;提供服務”，類似私募股權公司在超額收益中提成，經營風險大幅下降。“裝修”從原本在資產負債表中“很難看”也“很難把握”的“長期待攤費用”，變成了亮眼的“收入”與“利潤”。

　　住房租賃行業(yè)本質是存量經營行業(yè)，更聚焦未來收益的可持續(xù)性和上升空間。此前很多租賃企業(yè)無以維繼，正是因為模式的選擇透支了未來3到5年的發(fā)展。而在經過10年粗放式增長后，住房租賃企業(yè)必須向著更健康持久、長周期的運營模型轉型。

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