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長江商學(xué)院解讀長租:“賺差價(jià)”模式非健康交易方式
時(shí)間:2023-05-12 15:37   來源:今日頭條   責(zé)任編輯:青青

  原標(biāo)題:長江商學(xué)院解讀長租:“賺差價(jià)”模式非健康交易方式

  近來,租房市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向牽動(dòng)著多方關(guān)注,其中,能夠覆蓋最廣泛租客群體和業(yè)主群體的市場(chǎng)化長租機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)如何在租房成為城市里主流居住方式的時(shí)代走向健康、可持續(xù)發(fā)展,更是關(guān)注焦點(diǎn)。

  近日,長江商學(xué)院案例中心發(fā)布了對(duì)長租領(lǐng)域頭部品牌“自如”商業(yè)模式變革的案例分析。

  分析認(rèn)為,在經(jīng)過了行業(yè)快速增長、疫情挑戰(zhàn)等階段后,傳統(tǒng)行業(yè)二房東“賺差價(jià)”模式已被證明并非能長續(xù)發(fā)展的健康交易方式。而自如自2021年提出并推廣實(shí)踐的“增益租”模式,重新構(gòu)建了業(yè)主、機(jī)構(gòu)、租客的關(guān)系模型,將機(jī)構(gòu)從“持有物業(yè)”變?yōu)?ldquo;提供服務(wù)”,獲得了更有持續(xù)性的發(fā)展空間。

  賺差價(jià)不可持續(xù):從快速膨脹到泡沫被戳破

  分析指出,早期長租公寓模式中,機(jī)構(gòu)從業(yè)主手中租下房子,然后轉(zhuǎn)租給個(gè)人住戶。在這一過程中,業(yè)主讓渡了一部分市場(chǎng)租金上漲的預(yù)期,獲得了一段時(shí)間內(nèi)確定性的收入以及代為管理的便利,機(jī)構(gòu)獲得的則是“差價(jià)”。這種模式俗稱“二房東”。

圖片2.png

  (圖:長租行業(yè)的基礎(chǔ)商業(yè)模式)

  在這一基礎(chǔ)的商業(yè)模式之上,隨著租房消費(fèi)迎來品質(zhì)升級(jí)浪潮,長租行業(yè)的商業(yè)模式開始增加了更多元素:機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn),在部分城市和區(qū)域,裝修比較好的房子,可以更快速、更高價(jià)格地出租。

  而裝修的加入,使得機(jī)構(gòu)方不僅要考慮更多家裝、配置、工期、定價(jià)等因素,還要與業(yè)主進(jìn)行付款條件以及空置期的談判。其中一些機(jī)構(gòu)以更低價(jià)的裝修+更少的空置期+年付租金等方式爭(zhēng)搶房源,而在出租端則以租金貸等方式從金融機(jī)構(gòu)聚攏資金然后投入下一輪收房競(jìng)爭(zhēng)。

  尤其是2016年至2019年,一些機(jī)構(gòu)不斷重復(fù)“高價(jià)收房、低價(jià)推規(guī)模、吸引融資”的過程,希望復(fù)刻某些行業(yè)“虧損發(fā)展規(guī)模,勝出后再盈利或依靠其他業(yè)務(wù)盈利”的路徑,令長租行業(yè)迅速產(chǎn)生泡沫。當(dāng)疫情導(dǎo)致出租率大幅下降,導(dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題時(shí),暴雷、破產(chǎn)就也不可避免,泡沫迅速破裂。

圖片3.png

  (品牌長租機(jī)構(gòu)收房時(shí)的主要模式舉例)

  回歸需求本質(zhì):頭部企業(yè)用“增益租”給出新答案

  在經(jīng)歷了行業(yè)“暴雷”后,行業(yè)歸于理性,作為長租行業(yè)的頭部品牌,自如堅(jiān)定回歸到長租行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)核心本質(zhì)去思考,即品質(zhì)、規(guī)模、資金鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、品牌。

  自如董事長、CEO熊林組織自如的高管團(tuán)隊(duì),多次進(jìn)行討論與設(shè)計(jì),希望對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)模式進(jìn)行一些改變。在摸索過程中漸漸發(fā)現(xiàn),長租行業(yè)之所以過往出現(xiàn)不少問題,也許就是因?yàn)橘Y產(chǎn)所有者、收益者、運(yùn)營者、服務(wù)者的權(quán)利義務(wù)責(zé)任存在錯(cuò)位。

  于是,在2021年,自如將用了10年的“省心租”模式,徹底變革為“增益租”模式,一個(gè)明顯的變化是,雖然裝修費(fèi)用轉(zhuǎn)由業(yè)主自行承擔(dān),但業(yè)主可以通過“無差價(jià)、無空置期、收益有保底”的機(jī)制獲得穩(wěn)定可持續(xù)、透明可信賴的收益,從而獲得了大量業(yè)主的信任。

  例如,一套房子業(yè)主自行出租,租金每月4000元,出租周期45天,斷租后還需要再重新招租。而經(jīng)過自如裝修,經(jīng)過測(cè)算,如果出租,租金可以達(dá)到每月5000元,出租周期縮短為5天。租金提升的1000元和縮短的40天空置期所帶來的收益,主要來自于業(yè)主的房屋本身+自如的裝修和出租與服務(wù)兩個(gè)部分。

  從中不難看出,自如在收益提升的過程中的作用也很關(guān)鍵,并承擔(dān)了空置期延長、為租客提供大量服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)與職責(zé)。對(duì)此,在長江商學(xué)院戰(zhàn)略學(xué)教授、副院長滕斌圣認(rèn)為,在新推出的“增益租”模式下,自如和房東變成了利益共同體。

  好的收入模式又是盈利的前提,必須基于對(duì)市場(chǎng)變化的敏銳把握,與時(shí)俱進(jìn)。案例分析認(rèn)為,在新推出的“增益租”模式下,自如從“持有物業(yè)”變?yōu)?ldquo;提供服務(wù)”,類似私募股權(quán)公司在超額收益中提成,經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大幅下降。“裝修”從原本在資產(chǎn)負(fù)債表中“很難看”也“很難把握”的“長期待攤費(fèi)用”,變成了亮眼的“收入”與“利潤”。

  住房租賃行業(yè)本質(zhì)是存量經(jīng)營行業(yè),更聚焦未來收益的可持續(xù)性和上升空間。此前很多租賃企業(yè)無以維繼,正是因?yàn)槟J降倪x擇透支了未來3到5年的發(fā)展。而在經(jīng)過10年粗放式增長后,住房租賃企業(yè)必須向著更健康持久、長周期的運(yùn)營模型轉(zhuǎn)型。

 

備注:市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn),選擇需謹(jǐn)慎!此文僅供參考,不作買賣依據(jù)

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