魯網(wǎng)7月15日訊（記者 劉梅婷）隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，商品房買賣中出現(xiàn)的法律糾紛逐漸增多，其中最突出的就是"一房二賣", 甚至"一房多賣"現(xiàn)象。這種現(xiàn)象嚴重損害了購房者的合法權(quán)益，嚴重影響了社會信用。濟南近期推行的商品房預登記制度，著實為市民買房加了把"安全鎖".

　　據(jù)了解，由于市場上在售的商品房大多數(shù)是期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要1至2年時間。在當前樓市調(diào)控嚴厲背景下，開發(fā)商資金鏈普遍緊張，為謀求更多資金而"一房多賣"可能性依然存在。因此，推行商品房預告登記制度，對于切實保障購房者合法權(quán)益非常必要。

　　《物權(quán)法》第二十條明確規(guī)定，"當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。"所謂預告登記就是為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進行的登記。"簡單的說，預告登記就是對申請人將會取得某項物權(quán)的事實進行公示，登記后，若出現(xiàn)其他人主張物權(quán)將是無效的。它將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。所以，購房人辦理預告登記相當于給自己將來拿到房屋產(chǎn)權(quán)加了把'安全鎖'."濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負責人說道。

　　個人購買商品房應注意的事項

　　一、開發(fā)商"五證"要齊全

　　近年來，房地產(chǎn)項目有關(guān)的投訴和糾紛是一大熱點，核實開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時要特別關(guān)注的。這"五證"是指：（一）規(guī)劃管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；（二）國土部門核發(fā)的《國有土地使用權(quán)證》；（三）規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（四）建設(shè)主管部門核發(fā)的《建設(shè)工程施工許可證》；（五）建設(shè)主管部門核發(fā)的《商品房銷售（預售）許可證》；

　　二、開發(fā)商應當明示的其他事項

　�。ㄒ唬╅_發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；（二）商品房預售許可證及經(jīng)批準銷售的平面圖、立面圖；（三）項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；（四）項目及其配套設(shè)施的平面示意圖；（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準，公共和公用建筑面積的分攤方法；（六）預售商品房的價格和付款方法；（七）商品房預售的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項；（九）依法屬于全體業(yè)主所有的部位；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

　　三、商品房預售需要具備哪些條件

　�。ㄒ唬╊A售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；（五）七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　另外，凡是在以市場地價取得的土地上興建的商品房，在建筑竣工驗收合格，并辦理房產(chǎn)登記和領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證書》后，都可以直接公開銷售。

　　辦理預告登記業(yè)務(wù)申報資料及流程

　　記者了解到，《房屋登記辦法》規(guī)定了辦理商品房預告登記應當提交的材料為：登記申請書、申請人的身份證明、已登記備案的商品房預購合同、當事人關(guān)于預告登記的約定及其他必要材料。由此可見，預告登記需要買賣雙方在訂立合同時對于辦理預告登記的事項進行事先約定。經(jīng)過網(wǎng)上簽約和合同備案后持規(guī)定資料共同向登記機構(gòu)申請即可。

　　據(jù)悉，濟南市七個區(qū)的預告登記均可直接到房產(chǎn)大廈二樓交易大廳申請辦理。申請預告登記后三個工作日可以辦結(jié)，根據(jù)發(fā)改價格【2008】924號文的規(guī)定，辦理登記所需費用為登記費80元/套。

　　如果發(fā)生"一房二賣",該怎樣保護自己的權(quán)益？

　　開發(fā)商預售商品房，購房人支付房款后，在等待取得房屋產(chǎn)權(quán)的漫長過程中，若賣方不守誠信一房二賣，購房人應通過什么方式維護自己的權(quán)益？記者了解到，《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當事人訂立買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。

　　預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。老百姓購買預售的住房，訂立預售合同后，只享有合同法上的請求權(quán)，該項權(quán)利沒有排他的效力，所以購房者無法防止開發(fā)商將房屋以更高的價格出賣給他人即"一房二賣"的情況發(fā)生，僅能在這種情況發(fā)生時主張開發(fā)商違約進行損害賠償，而無法獲得指定的房屋。在建立了預告登記制度情況下，購房人如果將他的這一請求進行預告登記，因預告登記具有物權(quán)排他效力，所以開發(fā)商違背預告登記內(nèi)容的處分行為就不能發(fā)生法律效力。

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