“本項(xiàng)目南側(cè)為雅瑤水道，可能有船只噪音及廢氣影響�！�…本項(xiàng)目西側(cè)有學(xué)校和村落，可能有噪音影響……”

　　以上是一個(gè)小區(qū)的“外圍不利的環(huán)境因素”公示文件。這是11月23日記者在南海大瀝雅瑤綠洲的銷售中心看到的。

　　雅瑤綠洲打動(dòng)記者的，就是這么一個(gè)細(xì)節(jié)。作為開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者履行的明示及告知義務(wù)，這一點(diǎn)，雅瑤綠洲誠(chéng)懇而自信。而近日來記者走訪佛山多家在售的樓盤，并不是每一個(gè)樓盤都向消費(fèi)者公示“外圍不利的環(huán)境因素”。

　　被刻意隱瞞的“外圍不利環(huán)境因素”

　　買樓買鋪，無論是自用，還是作為投資，都應(yīng)在簽合同前詳細(xì)了解物業(yè)的所有資訊情況，特別是“外圍不利的環(huán)境因素”公示文件。

　　記者身邊一位朋友，準(zhǔn)備出手購買某樓盤。在準(zhǔn)備付款時(shí)，他決定再走路繞著這個(gè)樓盤看一看。然而這一看，讓他對(duì)這家樓盤有了一個(gè)“全新”的認(rèn)識(shí)。原來，該樓盤旁邊的公路上來往車輛非常多，加之正處于一個(gè)彎道加下坡路，路面經(jīng)常塵土飛揚(yáng)。當(dāng)他從對(duì)面公路橫穿至該樓盤時(shí)，可謂險(xiǎn)象環(huán)生——一列火車正好從頭上的跨橋經(jīng)過，那種被火車、汽車包圍的恐懼感油然而生。而這位朋友前面幾次去該樓盤，都是乘坐樓巴去的，與這次看樓的感覺完全不同。而他此前幾次看樓時(shí)，該樓盤售樓小姐只字未提這些“不利因素”。

　　建在交通主干道旁邊的住宅小區(qū)，交通噪聲和飛塵污染問題在所難免。家住南海某小區(qū)的任先生反映，其所在的小區(qū)就在主干道邊，環(huán)保部門測(cè)量過，該小區(qū)的噪音白天達(dá)74分貝，夜晚一般也有70分貝，遠(yuǎn)超正常生活噪音指標(biāo)50分貝。對(duì)此，該小區(qū)部分業(yè)主曾經(jīng)表示抗議，但開發(fā)商并未采取任何措施。政府有關(guān)部門在處理這一問題時(shí)，認(rèn)為開發(fā)商在售樓時(shí)沒有盡到告知的義務(wù)。

　　無獨(dú)有偶，佛山金葉陽光新城28棟的一名業(yè)主近日也在網(wǎng)上發(fā)帖稱，自己所住的樓盤遭受噪音污染，呼吁物業(yè)管理處協(xié)調(diào)解決。網(wǎng)友們也只能表示“遺憾”：難道開發(fā)商沒有將該樓盤的不利因素“特別提示”過嗎？業(yè)主當(dāng)初為什么選購了這么一個(gè)“很嘈雜”的樓盤呢？

　　公示避重就輕成業(yè)內(nèi)“公開的秘密”

　　“外圍不利的環(huán)境因素”信息公示，屬于開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知購房人的事項(xiàng)之一。但事實(shí)上，我們?cè)陂_發(fā)商的銷售中心公示欄里可以看到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案等文件公示，但“外圍不利的環(huán)境因素”的公示卻難覓蹤跡。

　　在千燈湖片區(qū)的一個(gè) 樓盤，記者在其銷售中心的公示欄里，找來找去都沒有找到“敬請(qǐng)留意，本項(xiàng)目周邊不利因素和特別提示”這一應(yīng)該公示的文件。而在魁奇路的一個(gè)大樓盤，記者也沒在“樓盤信息公示欄”上找到“外圍不利的環(huán)境因素”的公示文件，只在厚厚的一大本過塑的公示文件中間，才找到了字體很小的那個(gè)公示文件。

　　對(duì)于“外圍不利的環(huán)境因素”公示文件被開發(fā)商有意無意的“遮掩”，個(gè)中緣由不難猜測(cè)。有的銷售顧問對(duì)于記者要找那份樓盤“外圍不利的環(huán)境因素”的公示文件感到有點(diǎn)不解。有銷售顧問說：“如果我們的樓盤沒有存在什么‘不利的環(huán)境因素’，怎么公示這項(xiàng)內(nèi)容？”也有銷售顧問對(duì)開發(fā)商的“遮掩”表示理解，認(rèn)為“不公示也是很正常的，黃婆賣瓜嘛，誰那么傻說自己樓盤的不是呢？”

　　購房者也不是傻子，樓盤好不好，自己不會(huì)看，不會(huì)判斷嗎？——有銷售顧問這樣說。所以，從開發(fā)商的角度來看，國(guó)家法規(guī)規(guī)定其要對(duì)開發(fā)樓盤的“不利因素”進(jìn)行“專門的提示”，似乎顯得“多此一舉”。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)樓盤來說，無論從廣告宣傳還是銷售顧問的推介，周邊有沒有垃圾處理站、內(nèi)環(huán)高速路、火車、廢氣等，對(duì)建設(shè)范圍內(nèi)可能對(duì)業(yè)主生活產(chǎn)生不利影響的環(huán)境因素，開發(fā)商往往閉口不言，即使公示，也往往避重就輕，這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的一個(gè)“公開的秘密”。

　　律師說法

　　未盡告知義務(wù) 開發(fā)商要賠償

　　我們知道，在商品房買賣當(dāng)中，購房人具有知情權(quán)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有按照法律規(guī)定予以告知的義務(wù)。那么，開發(fā)商都有哪些法定的明示及告知義務(wù)呢？《商品房銷售管理辦法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》為開發(fā)商設(shè)定了諸多明示、通知、告知或說明義務(wù)。

　　對(duì)此，法律界人士武先生說，常見的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知購房人的事項(xiàng)比較多，“外圍不利的環(huán)境因素”的公示，屬于開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知購房人的一個(gè)重要事項(xiàng)之一。但因?yàn)檫@項(xiàng)公示(告知)很有可能影響到開發(fā)商自身的利益，所以往往被擱置起來。告知義務(wù)，基于一般的誠(chéng)實(shí)信用原則，是一種法定的附隨義務(wù)，告知主要發(fā)生在合同訂立時(shí)。

　　一般說來，告知義務(wù)的違反通常有兩種情形：一是應(yīng)該告知而沒有告知，包括隱瞞和遺漏；一是不真實(shí)告知，即誤告或錯(cuò)告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反告知義務(wù)，沒有將影響購房人決定是否購房或以何種價(jià)格購房的事實(shí)和情況向購房人如實(shí)告知，影響到購房人對(duì)該合同整體風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。為保護(hù)購房人的利益，法律賦予購房人相應(yīng)的救濟(jì)權(quán)利，比如《 人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行重大告知義務(wù)時(shí)承擔(dān)嚴(yán)厲的懲罰性的賠償責(zé)任。

　　鏈接

　　這些不利因素須開發(fā)商提示

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于再次征求《商品房預(yù)(銷)售合同示范文本》(征求意見稿)意見的通知中提及“出賣人 已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買受人(如：該商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等有遮擋或妨礙房屋正常使用的情況)”。其實(shí)，凡直接或間接對(duì)房?jī)r(jià)或業(yè)主生活產(chǎn)生不利影響的因素，在銷售時(shí)應(yīng)明確告知、主動(dòng)提示客戶：

　　1.紅線內(nèi)不利因素：小區(qū)內(nèi)的各種公建配套都可能對(duì)毗鄰房屋帶來一定的不利影響，包括居委會(huì)用房、物業(yè)管理用房、垃圾房、公廁、自行車棚、停車場(chǎng)、水泵房、商鋪、兒童設(shè)施、籃球場(chǎng)、地下室排氣口等。

　　2.紅線外不利因素：包括可直接感知的顯性不利因素，也包括精神風(fēng)俗禁忌類不利因素。

　　噪聲：機(jī)場(chǎng)、鐵路、公路、車站、立交橋、工廠、集市、學(xué)校等；

　　惡臭：垃圾場(chǎng)、污水河/塘、屠宰場(chǎng)、養(yǎng)禽/畜場(chǎng)等；

　　污染：造紙廠、水泥廠、火電廠、化工廠、廢品站、產(chǎn)生煙霧和揚(yáng)塵的場(chǎng)所；

　　禁忌：殯儀館、火葬場(chǎng)、公墓、監(jiān)獄、看守所、刑場(chǎng)等；

　　輻射性：高壓線路、微波信道、無線通訊基站；

　　環(huán)境變遷：規(guī)劃中的公路、鐵路、高架橋建設(shè)。

　　商鋪設(shè)有消防管道 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知

　　異地案例 ：

　　案情回放

　　2009年8月2日，徐某與某開發(fā)商簽訂《南京市商品房預(yù)售合同》，約定徐某從被告處購買一間商鋪。2010年7月，徐某在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)鋪設(shè)了多條消防管道和消防栓箱，占用了房屋的面積和空間，導(dǎo)致該部分無法使用，而簽約時(shí)開發(fā)商并未告知這一事實(shí)。根據(jù)雙方約定，所售房屋為層高4.4米的商鋪，而鋪設(shè)的多條消防管道不但占用了室內(nèi)面積，更導(dǎo)致房屋高度比約定明顯減少。原告徐某幾次與開發(fā)商協(xié)商解決未果，故起訴至法院，根據(jù)消防管道等消防設(shè)施占用和影響空間體積為26.88立方米，房屋單價(jià)為每立方米4520.83元計(jì)算，請(qǐng)求判令被告賠償損失8.9萬元。

　　法院判決

　　就本案而言，因消防設(shè)施屬于供整排商鋪使用的公共設(shè)施，如果該公共設(shè)施未明顯影響房屋的用途和美觀，在被告的設(shè)計(jì)和施工經(jīng)過相關(guān)部門審核和批準(zhǔn)的情況下，購房人應(yīng)予以適度容忍。但是在原告的房屋內(nèi)鋪設(shè)的多條消防管道和消防栓箱，對(duì)原告的切身權(quán)益造成較大程度的侵害，而且在雙方簽訂合同時(shí)，被告故意隱瞞了現(xiàn)有消防設(shè)施的設(shè)計(jì)與規(guī)劃這一重要事實(shí)，違背誠(chéng)實(shí)信用和公平交易原則，影響了原告在購買房屋時(shí)作出更合理、恰當(dāng)?shù)囊馑急硎�，即被告存在違反先合同義務(wù)的行為，因此，原告有權(quán)要求被告賠償損失。

　　根據(jù)消防管道和消防栓箱所占用的面積和空間的實(shí)際情況，以及原告為此裝飾裝修所支出的合理費(fèi)用，并考慮到消防設(shè)施的鋪設(shè)是為了包括原告在內(nèi)的整排商鋪業(yè)主的公共利益這一因素，法院最終酌定原告購買房屋的價(jià)格應(yīng)在雙方約定的房屋價(jià)格的基礎(chǔ)上扣減2%，以彌補(bǔ)原告購買鋪設(shè)了現(xiàn)有消防設(shè)施的房屋所多支出的交易成本和減損的使用利益。最終，法院判決被告向原告賠償損失25600元。(新聞來源：江蘇法制報(bào))

　　記者 潘偉茂

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