癥結所在：車位配比不足
究其原因：地下車位資金投入大，銷售周期長，變現(xiàn)困難
｛典型案例｝4年翻三倍
｛三大誘因｝致車位價攀升
政策背景：
《關于機動車位配置數(shù)量調整》2008年起實施規(guī)定，二環(huán)路以內每100平方米建筑面積需要配備0.7個機動車位；二環(huán)路以外每100平方米的建筑面積最少需要配備1個機動車位。
停車難，難于上青天。或許，你會覺得有點夸張，卻是不爭的事實。正是在這種背景下，個別小區(qū)標準二手車位的售價已經(jīng)高達35萬元，遠遠超出主體住宅的單價。
主、配價格倒掛如此之大，究竟是價值使然還是泡沫所致？當車位價格已經(jīng)遠遠高過車輛價格時，我們還有必要不惜血本去購買車位嗎？面對天價車位，我們應該如何理性選擇？我們憑什么非得為4年翻了兩番的價格埋單？
一個案例
4年翻三倍車位單價比房價高
在很多人看來，小區(qū)車位只是住宅的配套，甚至壓根沒想到車位的價格有一天會高過房價。
“中海·龍灣半島的車位價格一直穩(wěn)步上行，2009年迅速攀升，時至今日，車位均價已達當初開發(fā)商開售價的3倍。”美聯(lián)地產(chǎn)龍灣店的一位工作人員告訴記者，小區(qū)車位價格高企，僅僅經(jīng)歷了4年左右的攀升時間。當時開發(fā)商出售時，標準車位11萬左右，稍大的子母車位16萬上下。2010年，標準車位20萬—25萬，子母車位也才30多萬元。“2010年3月，當時我手上成交了一個紫苑的子母車位，29萬元，這個價格低于同類車位好幾萬元。”他說，目前該小區(qū)的標準車位已突破30萬元大關，有的業(yè)主甚至開出35萬元/個的報價。如果按照標準車位16平米的使用面積來算，車位已突破2萬元/平米。而該小區(qū)普通電梯住宅的均價才12000元/平米。而據(jù)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，去年上半年，成都市中心城區(qū)車位均價為9.6萬。
部分行業(yè)人士認為，國家對于車位面積有著嚴格的標準，對室內停車位的法定尺寸標準是35平米，但由于不同小區(qū)對行車路、坡道、柱子等公共部分的不同設置，車位的最終凈使用面積通常有著大小不等的差異，一般情況下，剔除公共部分的標準車位的面積12—16平米。而在計算車位價格時，基數(shù)是35平米，不是實際使用面積。這樣一來，車位的單位價格通常就會較住宅單價低得多。
市場調查
棄買轉租10萬元車位受歡迎
記者在調查中發(fā)現(xiàn)，車位問題一直困擾著很多業(yè)主，也容易發(fā)生糾紛。比如一些高端住宅區(qū)，在當初修建時由于各方面原因，小區(qū)車位配比存在嚴重不足的現(xiàn)象。隨著汽車消費市場的火爆，好多的高端小區(qū)家庭，大部分擁有兩輛以上的汽車，使得原本就捉襟見肘的車位，更加難以滿足業(yè)主停車需要，而小區(qū)的露天停車場和小區(qū)外街道兩邊，現(xiàn)在都成了業(yè)主私家車的車位。
記者隨機采訪了一些市民，絕大多數(shù)人對車位價格過高的現(xiàn)狀表示了擔憂和不滿。“就一般家庭而言，車子價格10萬—25萬居多，而車位價格卻比車價高，有點本末倒置的感覺。”中海龍灣半島紫苑業(yè)主王先生稱，考慮到車位成本居高不下，他先后多次放棄了購買車位的想法，轉而選擇租用車位。“我們小區(qū)每個月的租金500元左右，一年下來，才6000元，20年才12萬元。相比購買車位，租用車位顯然要劃算得多。更何況，我能在這里住20年嗎？幾率很小。”
在采訪中，和王先生持相同觀點的業(yè)主并不在少數(shù)，普遍認為車位在10萬元左右能夠接受。但對于配比較低的小區(qū)來說，即便是租用，也面臨著僧多粥少的難題。“我通過物管和中介，花了大半個月都沒能在小區(qū)租到車位，后來我開始將目光轉向臨近小區(qū)的車位，剛開始覺得不太方便，時間一長也就習慣了。”中海龍灣半島紫苑的業(yè)主苗小姐說，沒有車位的業(yè)主不得不舍近求遠。
據(jù)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，去年上半年，成都市中心城區(qū)車位4萬元/個-20萬/個，從成交份額上看，中心城區(qū)8－11萬元區(qū)間價格的車位占據(jù)市場34%的份額，5-8萬元區(qū)間價格的車位占整個市場的30%，20萬元以上車位僅占1%。
作為小區(qū)配套，車位價格“喧賓奪主”的底氣究竟來自哪里？這樣的價格體系是虛高還是物有所值？租買之間，究竟哪個更劃算？車位究竟是必需品還是 品？
原因解析
多種誘因導致車位價格攀升
1、剛性需求 汽車保有量增長過快
相關數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，成都汽車保有量已超200萬輛。從市場角度來說，這樣的供需關系無疑對車位價格的上漲起到了推波助瀾的作用。
今年7月，由于家中添丁，家住中海龍灣半島的賴小姐又在城南購置了新房，搬家后，打算把空著的車位租出去，她在業(yè)主群里隨便發(fā)了個出租信息，不到半小時就收到5個求租電話，原本打算租400元/月，后來直接提到600元/月，雙方在當天下午就簽訂了租用合同。“我真的沒想到現(xiàn)在的車位居然這么俏，細細想來，可能是由于現(xiàn)在車輛越來越多，導致車位需求旺盛，加之小區(qū)車位本來就不多。”賴小姐說。
2、配比不足 小區(qū)車輛有“家”難回
作為中介行業(yè)的資深人士，楊潔對于車位價格高企有著自己的理解。“歸根結底，還是配比問題。形成這樣的局面，其實是有著深層的歷史原因。”2004年，成都市規(guī)劃設計研究院制定的《成都市中心城公共停車場規(guī)劃》就通過專家評審，對停車位的建設做出了硬性規(guī)定，要求此后新建住宅小區(qū)要高標準地執(zhí)行一戶一個泊位，避免將停車難的矛盾推向社會。但后來，這幾乎成了一紙空文，并沒有得到實施。
2008年1月15日起，成都市開始實施《關于機動車位配置數(shù)量調整》的規(guī)定，其中建設用地配比機動車最小控制指標為“二環(huán)路以內每100平方米建筑面積需要配備0.7個機動車位；二環(huán)路以外每100平方米的建筑面積最少需要配備1個機動車位”。但事實上，由于受不同的住宅形態(tài)、檔次、地域差異等因素制約，真正達到1：1配比的小區(qū)數(shù)量并不多。政策難以執(zhí)行的原因，其實還是資金問題。按100平方米配備1個停車位的新標準計算，修建成本每平方米將增加500元，一個總建筑面積20萬平方米的樓盤，成本就要增加1億元。而且地下停車位資金投入大，變現(xiàn)又比較困難，一般要交房后幾年才會賣完，銷售周期太長，即使全部售完也可能虧本，沉淀的資金量很大。
3、優(yōu)勢明顯 投資屬性助推價格上升
從另外一個角度來說，部分小區(qū)車位配比不足，造成車位稀缺，迫使租金和出售價格水漲船高。“車位投資屬于商業(yè)領域，加之投入資金相對較少，具有易租、易售、易轉手的優(yōu)越性能，是其他投資領域所不具備的。”天來策略機構總經(jīng)理張帆說，對中心城區(qū)來說，現(xiàn)在最嚴重的供需矛盾不是住宅，而是與住宅相配套的車位。業(yè)主買了車會買車位，而車位本身配備不足，始終有一部分業(yè)主無法購得車位，這實際上是人為造成一種需求恐慌。加之投資車位風險小，給了很多業(yè)主提高售價或租金的底氣。當價格被提升起來，車位的投資優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，從升值空間來看，好的車位并不亞于住宅，但投資的成本卻遠低于商品房，雖然投資車位純粹的租金回報不大，普遍在4%-5%，但基本沒有維護費用。
投資前景
車位投資不是穩(wěn)賺不賠
在業(yè)內，車位投資所具有的跳躍性被絕大多數(shù)人所認同，卻被很多業(yè)主所忽略。一般而言，當車位需求不是那么強烈的時候，其價值是平緩增長的，可當小區(qū)的車位停滿時，租金和售價會有一個跳躍性增長的過程。當這個高峰期一過，車位的價值和價格都將從云端重新跌落地面。
張帆說，從升值空間的角度來說，盡管有些車位的單價可能已經(jīng)超過了住房，但并不能改變其作為配套功能的屬性。一般情況下，只有擁有小區(qū)的房產(chǎn)，才能購買車位。這就給車位投資圈定了相對狹窄的空間，投資者一般是小區(qū)業(yè)主。由于車位的出租、轉手，僅限于本小區(qū)周圍進行，缺乏其他投資方式的靈活性。而且小區(qū)地面停車月租金也就在300-500元，車位售價卻高達數(shù)十萬元。當其他業(yè)主在購買車位時，通常會產(chǎn)生較重的抵觸心理，繼而選擇放棄。
那么自身的停車難又怎么解決呢？“一般而言，大家都會選擇租車位。按照現(xiàn)在的價格，車位月租金300-600元，一年才3600元-7200元，10年也就3.6萬元-7.2萬元。如果買車位需要35萬元，同樣的價格卻可以租用差不多50年。雖然中間可能涉及到租金上行的壓力，但租金的上漲畢竟有限。此外，相比購買車位，租用車位并沒有小區(qū)限制，因此，租用臨近其他小區(qū)業(yè)主的車位也是一種解決途徑。反之，對于持有車位產(chǎn)權的業(yè)主來說，如果靠出租回報，這筆投資要很長時間才能收回成本，顯然極其不劃算。因此，對于這部分人來說，他們的 當然是賣而不是出租。只要我們理性選擇，不盲目跟風，車位價格必將面臨下行的局面。綜合而言，動輒高達30多萬元/個的車位更多還是一種利潤想象。換句話說，就是有價無市。”
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