2012年的樓市和過(guò)去的幾年一樣，“讓人歡喜，讓人憂”。上至中央，中至地方政府，再到地產(chǎn)商，以及普通百姓，無(wú)不關(guān)注著極為簡(jiǎn)單又極為復(fù)雜的兩個(gè)字：房?jī)r(jià)。毋庸置疑，2012年，天津樓市一定會(huì)在中國(guó)樓市發(fā)展史上，留下濃墨重彩的一筆。天津樓市太多需要表達(dá)，唯有一點(diǎn)清晰：在博弈中繼續(xù)向前。

 

 

    1、上半年成交量變化走勢(shì)，3月份成交尤為突出

 

    縱觀上半年天津二手房成交量走勢(shì)，由于春節(jié)假期以及2011年末樓市整體受政策影響樓市進(jìn)入嚴(yán)冬狀態(tài)，1月份成交不足1500套。在經(jīng)歷過(guò)該低谷后，每年固有的節(jié)后“小陽(yáng)春”到來(lái)，加之2月天津政府上調(diào)普通住宅指導(dǎo)價(jià)格，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，2、3月份的成交量成連續(xù)上揚(yáng)狀態(tài)，一定程度上調(diào)動(dòng)了購(gòu)房者的購(gòu)房熱情，特別是剛需人群，陸續(xù)入市出手，使得3月份二手房成交量突破5000套，成為自2011年1月時(shí)隔13個(gè)月之后成交量 的月份；隨著購(gòu)房剛性需求的陸續(xù)釋放，4月成交量相對(duì)于3月有小幅的下滑，市場(chǎng)漸歸平穩(wěn)，4月中旬，首套房貸利率下調(diào)，繼續(xù)鼓勵(lì)剛需購(gòu)房；5月存準(zhǔn)繼續(xù)下調(diào)，學(xué)區(qū)熱度帶動(dòng)周邊二手房成交，造成成交量繼續(xù)攀升；6月8日，央行降息調(diào)整后使得購(gòu)房者增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，重振購(gòu)房信心，6月，天津二手房成交量為4518套，雖然與5月相比，成交量下滑8.2%。

 

    2、上半年成交均價(jià)有小幅上揚(yáng)的趨勢(shì) 議價(jià)空間兩極化

 

    天津市二手私產(chǎn)住宅成交均價(jià)與去年仍呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)，但是從上半年各月的成交情況來(lái)看，價(jià)格的上漲主要受到了部分熱點(diǎn)戶型價(jià)格的堅(jiān)挺所帶動(dòng)，根據(jù)成交戶型及需求的不同，各個(gè)板塊間的價(jià)格呈現(xiàn)了不同的走勢(shì)。低價(jià)位、中小戶型房源相對(duì)集中的片區(qū)，二手房成交量出現(xiàn)大幅上漲，成交均價(jià)也相對(duì)堅(jiān)挺，而高端片區(qū)并未受到市場(chǎng)活躍度整體增強(qiáng)的影響，房屋滯銷(xiāo)依舊嚴(yán)重，成交價(jià)格呈現(xiàn)下探趨勢(shì)，業(yè)主議價(jià)空間仍然較大。

 

    在低價(jià)位小戶型片區(qū)，成交主力以總價(jià)80萬(wàn)元以內(nèi)、面積80平米以下的中小戶型、中低價(jià)位房源為主。此類(lèi)房源的需求熱度提高也使得業(yè)主的心理預(yù)期有所提高，議價(jià)空間隨之縮小，保持了成交價(jià)格的堅(jiān)挺。

 

    在高端片區(qū)，投資型需求和部分改善型需求受“限購(gòu)”“限貸”政策的影響無(wú)法釋放，房源仍然面臨滯銷(xiāo)，加之大戶型房源持有成本高，因此業(yè)主心理價(jià)位隨之降低，希望通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)刺激交易達(dá)成，上半年在售房源議價(jià)空間仍然較大， 達(dá)15%-20%左右。

 

    3、2012上半年天津二手房掛牌均價(jià)維穩(wěn)

 

    根據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年天津二手房掛牌均價(jià)維穩(wěn)。據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年 掛牌價(jià)格為2月份，掛牌均價(jià)為12611元/平米，5月份為上半年掛牌價(jià)格 ，掛牌價(jià)格為13011元/平米，相差僅為400元，掛牌價(jià)格相比十分穩(wěn)定。

 

    4、新房?jī)r(jià)格戰(zhàn)升級(jí) 一二手倒掛現(xiàn)象頻現(xiàn)

 

    一直以來(lái)，一手房?jī)r(jià)就是二手房定價(jià)“風(fēng)向標(biāo)“，二手房?jī)r(jià)格隨著新盤(pán)的定價(jià)而波動(dòng)。隨著政策調(diào)控下的樓市"不高漲"，新房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商們紛紛打折、促銷(xiāo)、優(yōu)惠、特價(jià)，一二手房倒掛現(xiàn)象愈發(fā)明顯。一手房"打折賣(mài)"、二手房"惜出售"，其實(shí)倒掛并非首次出現(xiàn)，隨著倒掛現(xiàn)象的不斷持續(xù)和擴(kuò)大，一二手倒掛現(xiàn)象頻現(xiàn)。例如老城廂片區(qū)周邊的諸多項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格低至16000-18000元/平米左右，該片區(qū)內(nèi)二手房均價(jià)普遍在18000元/平米以上；河西區(qū)梅江片區(qū)的二手房成交均價(jià)在16000-18000元/平米，而在售的部分新房項(xiàng)目的價(jià)格低至15000-16000元/平米；再如河?xùn)|區(qū)后廣場(chǎng)片區(qū)的某新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格 達(dá)到13000-14000元/平米，而該片區(qū)二手房?jī)r(jià)格普遍在14000-15000元/平米

 

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為造成一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象頻現(xiàn)的原因，主要在于新建商品房?jī)r(jià)格下行的壓力不斷增加，在此背景下，與多數(shù)新房項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)別相比，二手房占據(jù)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)、產(chǎn)品性質(zhì)優(yōu)勢(shì)以及學(xué)片房等優(yōu)勢(shì)，因此其價(jià)格下行的壓力較��；同時(shí)二手房定價(jià)權(quán)在于分散的業(yè)主，部分資金壓力較小的業(yè)主對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)不明確選擇惜售觀望，而非降價(jià)出手。

 

    5 軌道交通影響房?jī)r(jià) 業(yè)主選擇漲價(jià)惜售

 

    地鐵作為城市區(qū)域發(fā)展方向的風(fēng)向標(biāo)，同時(shí)也是人們熱衷于居住投資的指引者。尤其是在地鐵規(guī)劃線路發(fā)布和地鐵開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)的年份，地鐵置業(yè)現(xiàn)象更明顯。地鐵2號(hào)線7月1日試運(yùn)行，河北區(qū)地鐵房上半年成交火熱，河北區(qū)成交以中小戶型為主，成交量出現(xiàn)明顯提升，成交價(jià)格持穩(wěn)。王串場(chǎng)片區(qū)憑借良好的交通狀況以及社區(qū)成熟度等優(yōu)勢(shì)在河北區(qū)成交量較大，值得關(guān)注。其次，昆緯路片區(qū)具有較投資空間或者保值空間，地鐵線的開(kāi)通以及昆一小學(xué)學(xué)區(qū)房都使該片區(qū)潛力看好。