那么，這次會議公告究竟說了些什么？為何市場反應如此熱烈？以及后續(xù)哪些板塊繼續(xù)看好？本文帶您解讀。

　　1房地產行情的持續(xù)性如何？

　　本次政治局會議關于房地產板塊的表述較多，其中最引人注意的是“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”（止跌回穩(wěn)），“對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量”（三量），以及“加大‘白名單’項目貸款投放力度”（貸款白名單），與“要回應群眾關切，調整住房限購政策”（群眾關切）等內容。

　　可以看出， 層對于中國經濟特別是房地產領域的問題是心中有數的。對于解決目前房地產行業(yè)的問題，具有非常積極的意義。

　　具體來講，“止跌回穩(wěn)”是目標，為的是扭轉房價持續(xù)陰跌的預期。而“三量”（嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量）是具體做法。“三量”的表述是對“7.30會議”上提出的“消化存量和優(yōu)化增量相結合”表述的優(yōu)化，表明管理層已經開始正視房地產市場供求關系已經發(fā)生的重大變化這一客觀事實，并進一步優(yōu)化供給端政策，促進房地產市場供求平衡。

　　此外，關于限購政策的調整，結合目前全國范圍內除了北上廣深津瓊等六省市還在執(zhí)行限購之外其它省市自治區(qū)都已經放松限購的事實，因此分析普遍推斷，未來將有可能取消或放寬六省市的限購政策，例如放開郊區(qū)限購、大戶型限購、商住限購，降低非本地戶籍購房社保年限，增加多孩家庭購房指標等。

　　本次會議對于房地產行業(yè)的影響在于三方面。首先，也就是最重要的是預期扭轉。從2017年提出“房住不炒”，到2020年下半年提出“三條紅線”，再到2022年之后部分房企開始出現債務問題，2023~24上半年，許多城市房價出現了明顯的下跌。但政策并未實質性放松。從這個過程可以看出，我們關于房地產行業(yè)的政策性壓制，是經歷了先加碼，然后維持壓力的過程�，F在壓力開始松動，也意味著預期開始扭轉。

　　其次，白名單制度逐漸打開房企獲得融資的途徑，獲得融資的房企可以不必再被迫降價賣房，這樣也可以斬斷價格螺旋式下跌的惡性循環(huán)。而這一點對于上市房企的資產負債表起到兩方面幫助。第一是房價止跌有助于阻止房企資產負債表的資產欄進一步縮水，這也將斬斷房企“資產負債表衰退”的惡性循環(huán)。第二，“資產負債表衰退”的風險逐漸解除之后，債務對現金流的吞噬將減弱，房企的“資產負債表式虧損”的局面也將扭轉。

　　例如智通財經在此前文章中提到的案例，萬科企業(yè)。公司每股凈資產為20元，中報虧損為每股0.83元人民幣。而公司的股價目前為5.7港元，市賬率僅為0.28附近，接近破產價。一旦公司的盈利轉正，即便剛開始的時候PE會高到離譜，但PB逐漸回升到0.5~0.6附近，是合理的。而這對于股價而言，也意味著30%以上的漲幅。

　　因此，扭轉下跌預期以及加大“白名單貸款”的投放力度，對于改善房地產企業(yè)的困境有極大的幫助。接下來市場需要關注的是“白名單貸款”投放的落實情況，以及傳導到房企業(yè)績與資產負債表的時間。

　　而對于房企境外美元債的剛性來講，隨著美元降息以及房企自身財務狀況的改善，可以通過債務重組逐漸降低和攤長利息成本，使其不再成為一個不斷失血不斷惡化的傷口。

　　總之，本次政治局會議所體現出來的一些提法，可以看到 層解決房地產行業(yè)問題的決心和誠意，而且與此前多次會議中透露出的“修修補補”的姿態(tài)對比，這次的轉向意味非常強烈，這也是今天房地產板塊爆發(fā)式上漲的原因。當然，正如我們昨天文章中提到的，市場會有反復與波動，港股是一個理性的市場，短期情緒炒作是存在的，但長期支持行情走下去的根本動力還要落實到公司業(yè)績與基本面的修復上。

　　此外，有必要提及的是，春江水暖，土拍市場已經開始反應。此前有成都某地王盤拍賣的溢價成交，而今天，就在重磅利好刺激政策出臺的同時，深圳也有一樁拍賣盤以溢價方式成交，位于寶安區(qū)新安街道。具體信息如下：

2 后續(xù)政策展望

房地產自然是這次會議公告的重點內容。但除此之外，筆者認為，同樣重要的是關于財政政策后續(xù)發(fā)力的前景展望。而這些與此前“9.24一攬子金融政策”，可能構成一個政策組合拳。貨幣政策與財政政策相配合，向來都是中央宏觀調控精準有效發(fā)力的模式。

財政政策發(fā)力一方面有助于彌補土地出讓金收入大幅縮水導致的不斷惡化的地方政府債務問題。另一方面，通過財政補貼促進消費升級，也有助于提高內需，拉動經濟增長。

　　具體來看，本次會議強調：要加大財政貨幣政策逆周期調節(jié)力度，保證必要的財政支出，切實做好基層‘三保’工作。要發(fā)行使用好超長期特別國債和地方政府專項債，更好發(fā)揮政府投資帶動作用。

　　按照年初設立的財政政策目標，截至當前其實財政政策是不及預期的。具體而言，拖累因素主要是財政收入增長不及預期、專項債發(fā)行進度偏慢等。據統計，今年1-8月全國一般公共預算收入同比-2.6%，全國政府性基金預算收入同比-21.1%（其中國有土地使用權出讓收入同比-25.4%），由此1-8月一般公共預算收入和政府性基金預算兩本預算的收入之和同比為-6%。同時，1-8月專項債發(fā)行進度為65.9%，低于近幾年歷史同期。

　　從短期看，可以從三個方面儲備財政增量政策：

　　一是研究追加赤字增發(fā)國債，彌補土地出讓收入等下行引發(fā)的收入缺口，提高財政支出增速，加大逆周期調節(jié)力度。具體用途包括企業(yè)與地方政府紓困，解決民生與就業(yè)問題，以及用于基建項目推動基礎設施更新等。

　　二是加快專項債發(fā)行進度，一方面放寬專項債的使用范圍，另一方面考慮將部分專項債額度調整為一般債。

　　三是優(yōu)化“化債”政策，推動地方從應急狀態(tài)回歸常態(tài)。對于當前部分地方政府化債壓力較大，可以考慮采取中央發(fā)行國債轉貸地方、政策性金融機構給地方政府發(fā)放貸款、繼續(xù)發(fā)行特殊再融資債券等三個方式緩解地方壓力，避免出現流動性風險，確保“三保”支出，以時間換空間。

　　最后，值得一提的是，在本次會議公告中，提出了一個“三個區(qū)分開來”，在筆者看來大有深意。

　　所謂“三個區(qū)分開來”，是指：（1）把干部在推進改革中因缺乏經驗、先行先試出現的失誤和錯誤，同明知故犯的違紀違法行為區(qū)分開來；（2）把上級尚無明確限制的探索性試驗中的失誤和錯誤，同上級明令禁止后依然我行我素的違紀違法行為區(qū)分開來；（3）把為推動發(fā)展的無意過失，同為謀取私利的違紀違法行為區(qū)分開來。要激勵干部擔當作為，避免懶政、惰政、怠政、庸政。

　　這三條評判標準，有助于提高基層干部工作的積極性，更好地發(fā)揮其等的主觀能動性，來發(fā)現問題和解決問題。而此前地方債務問題，有很大一部分正是基層干部怕做錯事怕擔責而選擇拖延不作為，才把問題積累到現在的程度的。

　　3其它受益板塊

　　隨著今天股市行情大爆發(fā)，人民幣匯率也持續(xù)走強。在岸人民幣匯率升值“7”的關口，離岸人民幣則升破“7”大關，進入6字頭。這對于中國居民以及持有中國資產的投資者的信心提振具有非常重要的意義。

　　人民幣在過去5年中有3次跌破“7”關口。第一次是2019年8月，第二次是2022年9月，第三次是2023年5月。未來隨著美元降息，弱美元周期開啟，以及全球新興市場流動性增強，以及結合目前人民幣匯率仍然處在相對偏低的位置，中國資產（包括A股和港股）將受到全球投資者的青睞。

　　像摩根士丹利股票策略師Laura Wang表示，鑒于國新辦發(fā)布會釋放的一系列刺激措施的空前性質，它們對市場將是積極的。預計在岸A股市場和離岸市場都會對這一系列措施做出積極反應，并可能在短期內帶來戰(zhàn)術性反彈，甚至將跑贏整體新興市場。

　　瑞銀中國股票策略研究主管王宗豪認為，中國政府統籌謀劃的一系列措施有望提振信心與資產價格，能在短期內為市場情緒筑底，后續(xù)文件以及信貸工具的融資成本可能是投資者接下來需要關注的重點。

　　作為降息周期受益的板塊，港股的科技與新經濟等板塊值得關注。像兼具游戲業(yè)務和廣告業(yè)務的“港股之王”騰訊，在近期股價明顯暴走，一句漲破400大關，今日收盤已經來到430的關口。

　　而集短視頻、新經濟、電商等多元互聯網業(yè)務形態(tài)于一身的互聯網新貴——快手——近期的走勢也非常明顯，今日漲幅8%。此外，百度、美團、京東等股份都上漲明顯。尤其是美團，今日一舉突破去年7月形成的局部高點，行情喜人。

　　總結而言，這一波行情集多重利好因素于一體，外部的美元降息，全球流動性寬松；疊加內部中國推出支持和刺激經濟的重磅政策組合拳。牛市已來，而且不會迅速結束，沒上車不必擔心，后續(xù)還有很多機會。